Må jeg opplyse om naboen som bråker?

Når du må opplyse om en bråkete nabo

Avhendingslova (loven om salg av bolig) har en enkel hovedregel. Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke fikk vite om et forhold som du visste om eller burde ha visst om, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysning om. Forholdet må dessuten ha hatt betydning for avtalen. Det vil si at kjøperen trolig ville handlet annerledes, eller betalt mindre, hvis han hadde visst det (§ 3-7).

En nabo som over tid lager mye støy, står for gjentatte konflikter eller skaper utrygghet, kan være et slikt forhold. En enkelt kveld med høy musikk er det sjelden. Hvor grensen går, avhenger av hvor alvorlig og hvor langvarig bråket er, og hvor mye det påvirker bruken av boligen.

Hva du selv vet, er det som teller

Opplysningsplikten bygger på det du kjente til eller burde ha kjent til. Har du klaget skriftlig til naboen, til styret eller til huseier, vet du. Har du ført dagbok over støyen, vet du. Har andre naboer fortalt deg at problemet har pågått lenge, burde du også vite.

Kjøperens egen befaring redder deg ikke. Loven sier at det kjøperen så eller undersøkte ved visning, ikke begrenser plikten din til å opplyse om det du visste (§ 3-10 tredje ledd). Naboforhold synes sjelden på en visning på en tirsdag klokken 17, og kjøperen kan da ikke lastes for at han ikke fant det ut selv.

Slik beskriver du naboforholdet i salgsdokumentene

Vær konkret og saklig. Skriv hva som har skjedd, over hvor lang tid, og hva du har gjort med det. «Naboen i etasjen over har hatt høylytte fester flere helger i måneden det siste året. Jeg har klaget til styret to ganger» sier mer, og er tryggere for deg, enn «noe bråk av og til».

Legg fram det som finnes skriftlig: klager, svar fra styret eller huseier og eventuelle varsler. Da kan kjøperen vurdere saken selv, og du har dokumentert at du ga opplysningen før han bandt seg.

Pass også på det du skriver i annonsen. Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av deg, regnes som dine egne (§ 3-8). Skriver du at boligen ligger i et rolig nabolag mens du vet at det er langvarig uro, kan det bli en mangel selv om du aldri sa noe usant til kjøperen ansikt til ansikt.

Slik gikk det for Stine

Stine skulle selge en toromsleilighet i et sameie. Naboen over hadde i halvannet år hatt høy musikk sent på kvelden, og Stine hadde klaget to ganger til styret. Hun var usikker på om det var noe hun måtte skrive, siden hun mente at hun bare var uheldig med akkurat denne naboen.

Hun valgte å ta det med. I egenerklæringen skrev hun kort hva som hadde skjedd, når, og at styret hadde snakket med naboen uten at det hjalp. Kopiene av klagene la hun ved.

Kjøperen leste det før budrunden og stilte to spørsmål om hva styret hadde svart. Han la inn bud uansett. Tre måneder etter overtakelsen tok han ikke opp saken igjen, og Stine slapp å diskutere hva hun visste og når.

Hva som skjer hvis du tier og kjøperen finner det ut

Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at du kjente til plagen, og at han hadde grunn til å regne med å få vite om den. Det kan han gjøre med meldinger fra naboer, referater fra styremøter og klager du selv har sendt. Har du skrevet mye om saken tidligere, er det lett å finne.

Kan han sannsynliggjøre dette, er boligen mangelfull, og han kan kreve prisavslag (du gir tilbake en del av kjøpesummen) eller erstatning. Et krav må meldes til deg innen rimelig tid etter at han oppdaget forholdet. Hva det er verdt økonomisk, er vanskelig å måle når det gjelder støy og uro, og det gjør sakene tyngre å vinne for begge sider.

Du kan heller ikke skjule deg bak at boligen er solgt «som den er». Slike forbehold hjelper ikke mot kravet om at du må opplyse om det du visste (§ 3-9), og ved salg til en privatperson har generelle forbehold ingen virkning i det hele tatt.

Hvor du finner mer om naboforholdet og om opplysningsplikten

Har du selv en nabo som bråker og vil vite hva sameiet eller borettslaget kan gjøre, står det i Hva gjør jeg når naboen bråker i sameiet? og i Hva gjør jeg når naboen bråker i borettslaget?. Klagene du sender der, blir også dokumentasjonen du bruker i salget.

For selve opplysningsplikten er Opplysningsplikt ved boligsalg: dette må selger fortelle hovedartikkelen. Vil du vite hvor langt plikten går for deg som privatperson, kan du lese Hva må du som privatselger opplyse om?. Og bruker du megler, sier Hva har eiendomsmegleren plikt til å opplyse om? hva megleren skal gjøre. Du er likevel selv ansvarlig for det du vet og ikke har fortalt.

Kort oppsummert

• Du bør opplyse om en bråkete nabo når du kjenner til det og kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om det.
• Alvorlighet og varighet avgjør om naboens bråk er et forhold du må opplyse om.
• Kjøperens befaring fjerner ikke plikten din til å opplyse om det du visste om naboen.
• Skriv saklig hva som har skjedd, og legg ved klager og svar fra styret eller huseier.
• Skriver du «rolig nabolag» i annonsen mens du vet om bråket, kan det bli en mangel.