Må jeg fortelle kjøperen om skjeggkre vi har hatt?

Hva loven krever om opplysninger

Reglene om det du må fortelle, står i avhendingslova § 3-7. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis kjøperen ikke har fått en opplysning som du kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha virket inn på avtalen. Oversatt til hverdagsspråk: visste du eller burde du ha visst det, ville en vanlig kjøper ønsket å vite det, og kunne det påvirke om han kjøpte eller hva han ville betale?

Loven har ingen liste over hvilke skadedyr eller hendelser som må nevnes. Vurderingen er konkret. Det gjelder også skjeggkre, som er en type insekt som angriper trevirke og kan gi skader i bygningen. Hele opplysningsplikten er forklart i hovedartikkelen om opplysningsplikt ved boligsalg.

Hva som avgjør om skjeggkre-angrepet må opplyses

Tre spørsmål gir det meste av svaret.

Det første er hva du vet. Har du selv hatt skjeggkre, sett dem eller fått regning for bekjempelse, vet du. Har du bare hørt en historie fra forrige eier og aldri sett noe selv, er det en annen sak. Da handler det om du burde ha visst.

Det andre er om noe fortsatt er aktuelt. Et angrep som ble bekjempet grundig og dokumentert, og som ikke har etterlatt seg skader, er en mindre alvorlig opplysning enn et angrep du fortsatt har mistanke om. Har angrepet skadet konstruksjonen, eller kan det komme tilbake, er det mer sannsynlig at en kjøper ville ønsket å vite det.

Det tredje er om opplysningen kunne påvirke kjøpet. Det avgjøres ut fra hva som er vanlig for en kjøper i din situasjon. En som kjøper en enebolig med kryperom og eldre trevirke, har større grunn til å bry seg enn en som kjøper en nyere leilighet uten kontakt med grunnen. Alder og type bolig teller. Boligen har nemlig en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand.

Kjøperens kunnskap fritar deg ikke

Mange tror at kjøperen har seg selv å takke hvis han ikke undersøkte grundig nok. Så enkelt er det ikke. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende noe han kjente til eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, og han regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av tilstandsrapporten. Men kjøperens kunnskap og undersøkelser begrenser ikke opplysningsplikten din. Selv om en takstmann ikke fant noe, er du fortsatt pliktig til å si fra om det du vet.

Det motsatte gjelder også. Hvis du har opplyst om skjeggkre, og kjøperen bød på boligen med denne kunnskapen, kan han ikke bruke det mot deg senere. Åpenhet beskytter deg.

Slik opplyser du om skjeggkre på en trygg måte

Kombinér tre ting.

• Skriv det i egenerklæringen. Beskriv hva som skjedde, når det skjedde, og hva som ble gjort. Bruk fakta, ikke vurderinger.
• Legg ved dokumentasjon: faktura fra skadedyrfirmaet, rapport fra bekjempelsen og eventuell kontrollmåling i ettertid.
• Sørg for at megleren får samme opplysning, slik at den også kommer med i salgsoppgaven. Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av deg, regnes som dine egne.

Da har du gjort det som kan gjøres. Du får ikke fjernet all risiko, men du får den bort fra det du kan påvirke.

Skriv aldri noe som ikke stemmer. Sier du at boligen er fri for skadedyr, og det ikke er riktig, har du gitt en uriktig opplysning, og også det kan være en mangel. Er du usikker på om du har fått bukt med dem, skriv akkurat det. Om feil du bare mistenker, kan du lese artikkelen om feil du bare tror kan finnes.

Slik gikk det for Ragna

Ragna og samboeren fant skjeggkre i kjelleren for tre år siden. De leide inn et firma, fikk skriftlig bekreftelse på at angrepet var bekjempet, og så aldri noe mer. Da de skulle selge, lurte Ragna på om det var nødvendig å nevne det.

Hun avgjorde at angrepet var noe hun kjente til, og at en kjøper av en enebolig med kjeller trolig ville ønsket å vite det. I egenerklæringen skrev hun kort hva som hadde skjedd, og la ved fakturaen og rapporten fra firmaet.

Kjøperen leste dokumentene, spurte megleren om hva som var gjort, og la inn et bud uten å be om prisavslag. Ett år etter salget fant han litt gammel skade i en bjelke som stemte med det Ragna hadde opplyst. Han hadde ikke noe krav, fordi han hadde kjent til forholdet. Det ville trolig sett annerledes ut hvis Ragna hadde tiet.

Hva risikerer du hvis du tier

Tier du om noe du burde nevnt, kan kjøperen kreve prisavslag (du må betale tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, og i alvorlige tilfeller heve kjøpet. Han må først kunne sannsynliggjøre at det er en mangel, og han må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget feilen. Har du vært grovt uaktsom eller uærlig, kan du heller ikke bruke reklamasjonsfristene mot ham.

Har du boligselgerforsikring, er det selskapet som normalt behandler kravet. Vær oppmerksom på at et selskap kan kreve regress hvis det kan vise at du holdt tilbake opplysninger. Om det dekkes av forsikringene når du selv får skjeggkre eller andre skadedyr, står i artikkelen om skadedyr og forsikringene.

Kort oppsummert

• Du må opplyse om skjeggkre du har hatt hvis du visste eller burde ha visst det, og en kjøper ville ønsket å vite det.
• Kjøperens undersøkelser eller tilstandsrapporten fritar deg ikke fra å opplyse om det du kjente til.
• Skriv faktisk og kort i egenerklæringen, og legg ved dokumentasjon fra bekjempelsen.
• Sørg for at opplysningen kommer med i salgsoppgaven, slik at den ikke bare ligger hos deg.
• Tier du om skjeggkre du kjente til, kan kjøperen kreve prisavslag, erstatning eller heving.