Egenerklæringen: slik fyller du den ut riktig

Hva egenerklæringen er, og hvorfor den betyr noe

Egenerklæringen er skjemaet der du som selger beskriver det du vet om boligen: vannskader, ombygginger, feil og andre forhold. Tilstandsrapporten kommer fra en bygningssakkyndig som ser på boligen én gang. Egenerklæringen kommer fra deg, som har bodd der, og som vet ting ingen andre har sett.

Det gjør skjemaet viktig i to sammenhenger. For kjøperen er det en kilde til opplysninger han har grunn til å regne med å få. For deg er det et dokument som kan brukes mot deg hvis svarene ikke stemmer. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis den ikke svarer til opplysninger du har gitt, og hvis opplysningen virket inn på avtalen og ikke er rettet tydelig i tide. Reglene om plikten til å opplyse er samlet i hovedartikkelen om opplysningsplikt ved boligsalg.

Slik fyller du ut egenerklæringen

Gå gjennom skjemaet i ro og mak, med dokumentene ved siden av deg. Bruk disse reglene.

1. Svar det du vet, ikke det du tror kjøperen vil høre. Visste du eller burde du ha visst om et forhold, skal det opplyses.
2. Svar fullstendig. Et halvt svar kan være like galt som et uriktig svar hvis det utelater det som betyr noe.
3. Skriv kort og konkret. «Vannlekkasje under kjøkkenvasken i 2019, reparert av rørlegger, faktura vedlagt» er bedre enn «litt fukt en gang».
4. Er du usikker, skriv at du er usikker og hvorfor. Ikke kryss av på det som virker tryggest.
5. La være å bruke ord som «aldri» og «ingen problemer» med mindre du er helt sikker.

Har du ikke selv bodd i boligen, svarer du for det du kjenner til, og du bør undersøke det du kan. Om arvet bolig kan du lese i artikkelen om arvet bolig du aldri bodde i.

Dokumentasjon som styrker svarene dine

Svarene er sterkere når de kan dokumenteres. Samle det du har av kvitteringer, fakturaer og ferdigattest. Har håndverkere utført arbeid, bør du ha fakturaen eller dokumentasjon fra dem. Den bygningssakkyndige skal be eieren dokumentere arbeid utført av kvalifiserte håndverkere de siste fem årene, så skaff det i god tid. En ferdigattest er avslutningen på et søknadspliktig tiltak. Ved gjenstående arbeid kan kommunen gi midlertidig brukstillatelse, som betyr at arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdig.

Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg. Boligselgerforsikringen fra Gjensidige krever i tillegg at både tilstandsrapporten og selskapets egenerklæringsskjema ikke er eldre enn tolv måneder ved budaksept. Sjekk derfor datoene før du legger ut boligen.

Ulovlige forhold og ombygginger

Mange feil ved egenerklæringer gjelder ombygginger. Har du bygget om kjelleren, tatt i bruk loftet som soverom eller satt opp et tilbygg, må du tenke over om arbeidet var søknadspliktig. Oppføring, tilbygg, påbygg og bruksendring er tiltak som omfattes av byggesaksreglene. Har du ikke fått godkjenning, er det en opplysning kjøperen har grunn til å regne med å få. Fremgangsmåten er forklart i artikkelen om ulovlige rom og tilbygg.

Slik gikk det for Dag

Dag skulle selge en enebolig og satt med egenerklæringen en kveld. Han kom til spørsmålet om vannskader og husket at det hadde vært en lekkasje bak badekaret for åtte år siden. Han hadde hatt en rørlegger, fått betalt for reparasjonen og så aldri noe mer.

Først var han fristet til å krysse av for «nei», siden skaden var reparert. Så bestemte han seg for å skrive nøyaktig hva som var gjort: lekkasje bak badekaret i 2018, reparert av rørlegger, faktura vedlagt. Han la også med bildet han hadde tatt den gangen.

Kjøperen leste svaret, spurte megleren om badet og la inn budet uten forbehold. To år senere oppdaget kjøperen en liten fuktskade bak badekaret, men den samsvarte med det Dag hadde skrevet. Kravet om prisavslag ble avvist, fordi forholdet var opplyst og kjøperen kjente til det da han kjøpte.

Hadde Dag krysset av for «nei», ville skaden vært en ukjent feil i kjøperens øyne. Regningen kunne fort blitt hans.

Hva skjer hvis svarene ikke stemmer

Er egenerklæringen feil, kan kjøperen kreve prisavslag, erstatning eller heving. Han må først kunne sannsynliggjøre at det er en mangel, og han må reklamere innen rimelig tid. Har du vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro, kan du ikke bruke reklamasjonsfristene mot ham.

Har du boligselgerforsikring, har selskapet ofte rett til å kreve regress hvis utbetalingen skyldes uriktige eller ufullstendige opplysninger. Gjensidige knytter regress til at selgeren har holdt tilbake eller gitt ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger. Derfor bør svarene dine også tåle en gjennomgang av selskapet. Har du allerede levert et upresist skjema, finner du hva du kan gjøre i artikkelen om upresis egenerklæring.

Kort oppsummert

• Fyll ut egenerklæringen med det du vet, fullstendig, konkret og uten pynt.
• Svarene dine regnes som opplysninger fra selgeren, og feil kan gi kjøperen krav mot deg.
• Er du usikker, skriv at du er usikker og hva du bygger på, i stedet for å krysse av på det som virker tryggest.
• Legg ved kvitteringer, fakturaer og ferdigattest, og pass på at egenerklæringen ikke er eldre enn tolv måneder ved budaksept hvis forsikringen krever det.
• Uriktige svar i egenerklæringen kan gi krav om prisavslag og regress fra forsikringsselskapet.