Kan jeg begrense ansvaret mitt når jeg selger?

Hva du ikke kan avtale bort

Avhendingslova kan i utgangspunktet fravikes ved avtale. Men ved forbrukerkjøp kan blant annet reglene om opplysningsplikt (§§ 3-7 til 3-10) og kjøperens krav og reklamasjon (§§ 4-1 til 4-19) ikke fravikes til ugunst for kjøperen. Et forbrukerkjøp er et kjøp der kjøperen er en privatperson som ikke hovedsakelig handler i næringsvirksomhet. Selgeren trenger ikke være næringsdrivende.

Kjøper en privatperson boligen din, har du altså ikke frihet til å skrive deg ut av ansvaret. Står det en klausul i kontrakten som sier at du ikke svarer for feil, har den ingen virkning der den rammer kjøperen. Det er den nedre grensen, uavhengig av hva som står i kontrakten. Hele bildet av dine plikter er samlet i hovedartikkelen om opplysningsplikt ved boligsalg.

Hva «som den er» faktisk gjør

Mange tror at «solgt som den er» beskytter selgeren. Det gjør den ikke i vanlige boligsalg. Selv om boligen er solgt «som den er», er det en mangel etter reglene om opplysninger og markedsføring, og hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Ved forbrukerkjøp har «som den er» og lignende generelle forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke kjøperens vurdering. Et forbehold må altså være konkret. «Solgt med forbehold om at pipen ikke er undersøkt» sier noe. «Solgt uten garantier» sier ingenting.

Hva du kan gjøre for å redusere risikoen

Selv om du ikke kan avtale bort ansvaret, kan du gjøre mye for å få det mindre. Her er de viktigste grepene.

• Opplys om alt du vet. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende noe han kjente til ved avtaleinngåelsen.
• Bestill tilstandsrapport. Kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av rapporten.
• Skriv spesifikke forbehold om de forholdene du er usikker på, i stedet for generelle.
• Ta vare på dokumentasjon, slik at du kan vise hva som er gjort. Se artikkelen om dokumentasjonen selger bør samle.
• Sørg for at salgsoppgaven stemmer med egenerklæringen, slik at ikke opplysningene spriker.

Har kjøperen undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn latt være å følge din oppfordring om undersøkelse, kan han ikke gjøre gjeldende det han burde oppdaget. Det gjelder ikke hvis du har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro. Du kan også se hva kjøpere oftest klager på i sjekklisten for selgere.

Når ansvaret varer, og når det tar slutt

Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget feilen. Reklamasjon kan senest skje fem år etter at han overtok bruken, med mindre du har påtatt deg lengre ansvar ved garanti eller avtale. Har du vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro, kan du ikke bruke fristene mot kjøperen.

Kjøperen må også selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Det gjelder ikke når bygningen er solgt som ny. Egenandelen begrenser altså noe av kostnaden din, men bare for små krav.

Boligselgerforsikring som ansvarsbegrensning

Mange selgere tegner boligselgerforsikring, som dekker kjøperens krav mot deg. Forsikringen er ikke en måte å bli kvitt ansvaret på, men en måte å få selskapet til å ta over kostnadene og behandle kravet. Fremtinds forsikring gjelder fra budaksept og i hele perioden kjøper kan reklamere, maksimalt fem år fra overtakelsen. Salg til nær familie, søsken, ektefelle og noen som har bodd der mer enn 14 dager de siste 12 månedene er ikke omfattet.

Dessuten kan selskapet kreve regress hvis du har brutt opplysningsplikten. Forsikringen beskytter deg derfor best når du har opplyst riktig. Kan kjøperen gå direkte mot deg til tross for forsikringen, er behandlet i artikkelen om å saksøke selger med boligselgerforsikring.

Slik gikk det for Nils

Nils solgte en enebolig og fikk en kontrakt fra megleren med en klausul om at boligen ble solgt «som den er, uten ansvar for skjulte feil». Han var glad for å slippe å tenke på det, og skrev under uten å tenke videre.

Ett år senere fant kjøperen råte i en kjellervegg. Nils hadde visst om en gammel fuktskade i veggen, men hadde ikke nevnt den. Kjøperen krevde prisavslag. Nils viste til klausulen, men den hjalp ikke, siden en generell «som den er»-klausul ikke har virkning overfor en forbruker.

Nils måtte betale prisavslag som svarte til kostnaden ved å utbedre skaden. Hadde han opplyst om fuktskaden før salget, ville kjøperen ikke kunnet kreve noe for det han kjente til.

Kort oppsummert

• Du kan begrense ansvaret ditt som selger bare i liten grad, fordi sentrale regler ikke kan fravikes til ugunst for en forbrukerkjøper.
• Generelle forbehold som «som den er» har ingen virkning overfor forbruker, men spesifikke forbehold kan telle.
• Opplysninger, tilstandsrapport og dokumentasjon er de beste måtene å begrense risikoen på.
• Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende det han kjente til ved kjøpet, men du kan miste fordelen hvis du er uærlig.
• Boligselgerforsikring flytter kostnaden til selskapet, men selskapet kan kreve regress hvis du har brutt opplysningsplikten.