Bør du tegne boligselgerforsikring? Fordeler og ulemper

Slik virker boligselgerforsikringen for deg som selger

Forsikringen er en ansvarsforsikring (den dekker erstatningsansvar du kan få overfor kjøperen). Hvis kjøperen etter overtakelsen mener at boligen har en mangel og krever penger av deg, kan kjøperen ifølge forsikringsavtaleloven § 7-6 kreve erstatning direkte fra forsikringsselskapet. Selskapet tar da stilling til kravet, og du slipper i mange tilfeller å møte kjøperen selv.

Dekningen varierer mellom selskapene. Hos Gjensidige er erstatningen begrenset til salgssummen, men høyst 14 000 000 kroner inkludert merverdiavgift. Fremtind har vilkår som gjelder for selgeren som står i forsikringsbeviset, ved salg av eiendom i Norge. Les vilkårene til selskapet du vurderer, for det er dem som avgjør hva du faktisk får.

Du kan lese mer om hva forsikringen dekker i hva boligselgerforsikring er og hva den dekker.

Fordelene: hva du vinner

Den største fordelen er at du ikke bærer risikoen alene. Etter avhendingslova kan kjøperen komme med krav i lang tid etter salget. Reklamasjonsfristen kan gå ut først fem år etter at kjøperen overtok, og det er lenge å gå og vente på en regning. Med forsikring er det selskapet som betaler erstatning som ligger innenfor dekningen.

Du får også hjelp i selve saken. Selskapet har rett til å behandle kravet, forhandle og føre saken for retten. Du slipper å sette deg inn i bevisregler og prosess på egen hånd. Selskapet snakker med kjøperen eller kjøperens representant, og du trenger ikke svare på hvert brev.

Forsikringen gjelder i praksis fra du godtar budet. Hos Fremtind varer den i hele perioden kjøperen kan reklamere, men ikke lenger enn den ytre reklamasjonsfristen. Det betyr at du er dekket også de første månedene, når mange krav dukker opp.

Ulempene: hva du gir fra deg

Du mister styringen. Har selskapet lyst til å forlike saken innenfor forsikringssummen, kan det gjøre det, og da dekker Fremtind ikke dine egne utgifter til det videre. Du kan mene at kjøperen tar feil og ønske å kjempe, men det er selskapet som bestemmer.

Du må også oppføre deg riktig etter at kravet kommer. Du skal melde kravet til selskapet uten ugrunnet opphold, og du må ikke innrømme ansvar eller forhandle med kjøperen uten selskapets samtykke. Melder du ikke innen ett år etter at du fikk vite om forholdene, kan selskapet være fritt for ansvar. Det er lett å komme i skade for å svare kjøperen for raskt, for eksempel med en beklagelse som kan leses som en innrømmelse.

Dessuten dekker ikke forsikringen alt. Hos Fremtind faller blant annet dette utenfor:

• ansvar som bare bygger på garantier eller løfter du har gitt
• manglende rydding og rengjøring ved overtakelsen
• tilbehør du har fjernet
• nye skader som oppstår mellom budaksept og overtakelse
• utgifter til egen advokat, hvis du velger å bruke en selv

Salg til ektefelle, slekt i rett linje, søsken eller andre i samme husstand er heller ikke omfattet hos Fremtind. Gjensidige utelukker salg til nær familie og salg i næring.

Regress: selskapet kan kreve pengene tilbake av deg

Mange overser dette punktet. Selv om selskapet betaler kjøperen, kan det i noen tilfeller kreve pengene tilbake fra deg. Hos Fremtind gjelder det når du har misligholdt opplysningsplikten, kjøpt forsikringen i strid med vilkårene, oversittet meldefristen eller ikke oppfylt de øvrige pliktene dine. Gjensidige kan kreve regress når utbetalingen skyldes at du har holdt tilbake opplysninger eller gitt ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger om boligen.

Hvor stor skyld som kreves før regress er aktuelt, varierer med selskapets vilkår. Forsikringen beskytter deg altså mot feil du ikke kjente til, men ikke mot at du bevisst tier om det du vet. Hvor mye du må opplyse om, kan du lese om i opplysningsplikt ved boligsalg.

Krav til papirene før du kan tegne

Selskapene stiller vilkår som må være oppfylt når budet godtas. Gjensidige krever at du har en tilstandsrapport som ikke er eldre enn ett år, og selskapets egenerklæringsskjema som ikke er eldre enn tolv måneder. Har du ikke dette på plass, får du ikke forsikringen.

Om du kan tegne forsikring etter at budet er godtatt, avgjør selskapet. Regn med at det må ordnes før budaksept. Begynn derfor i god tid, og samle papirene først. Hva som bør ligge i mappen, står i dokumentasjonen selger bør samle før salget. Vurder også om en ekstra undersøkelse kan være lurt, se ekstra undersøkelser før salget.

Slik gikk det for Hans

Hans skulle selge en tomannsbolig han hadde eid i tolv år. Han tegnet boligselgerforsikring hos et selskap før han godtok budet, og leverte tilstandsrapport og egenerklæring. Han skrev i egenerklæringen at det hadde vært et lite fuktproblem i vaskerommet, som var utbedret av en håndverker med dokumentasjon.

Åtte måneder etter overtakelsen krevde kjøperen penger fordi gulvet i kjelleren var fuktig. Hans meldte kravet til selskapet samme uke og svarte ikke kjøperen selv. Selskapet behandlet saken og fant at fuktskaden gjaldt et annet område enn vaskerommet, som Hans ikke kjente til. Kjøperen fikk erstatning fra selskapet, og selskapet la ikke regress på Hans, fordi han hadde opplyst om det han visste.

Kort oppsummert

• Boligselgerforsikring gjør at selskapet, og ikke du, håndterer og betaler et mangelskrav fra kjøperen.
• Du gir fra deg styringen, og du må melde kravet raskt og ikke innrømme noe overfor kjøperen.
• Forsikringen dekker ikke løfter og garantier, rydding, fjernet tilbehør eller nye skader etter budaksept.
• Selskapet kan kreve pengene tilbake av deg hvis du har holdt tilbake opplysninger, så ærlighet er en forutsetning.
• Boligselgerforsikring må normalt tegnes før du godtar budet, og papirene må være i orden på forhånd.