Opplysninger til megleren eller i salgsoppgaven – hva gjelder?

Hvem sine opplysninger er det som gjelder

Ved boligsalg er det flere som gir opplysninger: du som selger, megleren, og en eventuell bygningssakkyndig som skriver tilstandsrapporten. Kjøperen bryr seg ikke om hvem som skrev hva. Han leser salgsoppgaven og spør megleren, og regner med at det som står der, stemmer.

Avhendingslova sier at boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis den ikke svarer til opplysninger du har gitt, eller til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på dine vegne. Det gjelder når opplysningen virket inn på avtalen, og den ikke er rettet tydelig i tide. Opplysninger som megleren setter inn i annonse og prospekt på dine vegne, regnes som dine. Hovedreglene for opplysningsplikten er forklart i hovedartikkelen om opplysningsplikt ved boligsalg.

Hva du sier til megleren

Du snakker med megleren under hele salget, og megleren har ansvar for å skaffe kjøperen opplysninger han har grunn til å regne med å få. Megleren skal sørge for at kjøperen skriftlig får slike opplysninger før handel sluttes, og skal opptre med omsorg for begge parters interesser. Det betyr at megleren har en egen plikt til å innhente og gi videre relevant informasjon.

Men megleren kan ikke gi videre det han ikke vet. Har du fortalt noe muntlig på en visning, uten at det er skrevet ned, kan opplysningen forsvinne. Har du unnlatt å nevne noe fordi du trodde megleren allerede visste det, er det ikke sikkert kjøperen får vite det. Du kan lese mer om hva megleren faktisk hjelper deg med i artikkelen om hvor langt meglerens hjelp går.

Salgsoppgaven: les den før den publiseres

Salgsoppgaven er det viktigste dokumentet. Der står areal, byggeår, oppussing, forhold rundt tomten og annet som kjøperen legger vekt på. Feil her kan gi mangler. Kjøperen regnes dessuten for å kjenne til det som tydelig går fram av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter han fikk anledning til å sette seg inn i.

Les alt megleren skriver på dine vegne, og rett det som er galt før publisering. Ber du om endringer, be om det skriftlig. Sjekk spesielt:

• arealet og romfordelingen, og om alle rom er beskrevet slik de faktisk kan brukes
• oppussing og utbedringer, slik at det ikke virker som mer er gjort enn det er
• forhold du selv har opplyst om, slik at de faktisk er med
• tomteforhold og opplysninger om nabolaget som er dine egne vurderinger

Avviker salgsoppgaven fra det du har sagt, har du fortsatt ansvaret for det som står der, selv om det er megleren som har skrevet det. Er feilen meglerens, kan kjøperen eller du ha et krav mot ham. Det er behandlet i artikkelen om meglerens ansvar for feil i salgsoppgaven.

Hva hvis salgsoppgaven har en feil

Oppdager du en feil etter at salgsoppgaven er publisert, må du rette den tydelig og i tide. Er opplysningen rettet tydelig før kjøperen har bundet seg, regnes den ikke som en mangel. Pass på at rettingen faktisk kommer fram til alle som har sett annonsen. En rettelse som ligger begravd i en vedleggsliste, er ikke tydelig.

Er feilen først oppdaget etter salget, er det en annen situasjon. Da er det spørsmål om reklamasjon og krav mot deg og eventuelt megleren. Fører feilen til at kjøperen får krav mot deg, og du har boligselgerforsikring, er det selskapet som normalt behandler kravet. Det kan kreve regress hvis du har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger.

Slik gikk det for Vibeke

Vibeke solgte en tomannsbolig. På visning fortalte hun megleren at kjelleren hadde vært fuktig for noen år siden, og at et drenerende tiltak var utført. Megleren noterte det ikke, og salgsoppgaven beskrev kjelleren som «tørr og lys».

Vibeke leste aldri ferdig salgsoppgaven. Kjøperen kjøpte boligen med kjelleren som del av begrunnelsen, og oppdaget fuktflekker ett år senere. Han krevde prisavslag av Vibeke, og hun forklarte at hun hadde fortalt megleren om fuktproblemene.

Det hjalp lite. Salgsoppgaven regnes som dine opplysninger, og beskrivelsen «tørr» stemte ikke. Kjøperen hadde ikke fått vite om fukten, og han hadde rimelig grunn til å stole på salgsoppgaven. Vibeke måtte betale prisavslag og ble sittende med et krav mot megleren for å ha utelatt opplysningen, som hun måtte reise egen sak om.

Hadde hun lest gjennom salgsoppgaven, hadde hun oppdaget feilen og kunnet be om retting før publisering.

Slik sørger du for at opplysningene stemmer

Gjør tre ting. For det første, gi opplysningene skriftlig, gjerne som e-post, og be megleren bekrefte at de er mottatt og tatt med. For det andre, les salgsoppgaven og egenerklæringen til slutt, og gå gjennom hva som er annerledes enn det du har sagt. For det tredje, ta vare på all korrespondanse med megleren, slik at du kan vise hva du har opplyst. Skulle det oppstå tvil om hvem som svarer for hva, står dokumentasjonen din sterkere enn hukommelsen.

Ønsker du å se hva du kan kreve av megleren hvis noe likevel har gått galt, finner du det i artikkelen om erstatning fra eiendomsmegler.

Kort oppsummert

• Opplysninger du gir megleren, og det som står i salgsoppgaven, kan brukes mot deg som selger.
• Opplysninger i annonse og prospekt som megleren gir på dine vegne, regnes som dine egne.
• Gi opplysninger til megleren skriftlig, og les salgsoppgaven før den publiseres.
• En feil i salgsoppgaven må rettes tydelig i tide, ellers kan kjøperen bruke den som mangel.
• Har megleren utelatt en opplysning du ga, kan du ha et krav mot ham, men du har fortsatt ansvar overfor kjøperen.