Ulovlige rom og tilbygg: slik opplyser du riktig

Hva som gjør et rom eller tilbygg ulovlig

Et rom eller tilbygg er ulovlig når det er bygget eller tatt i bruk på en måte som krevde søknad, uten at søknad ble sendt eller godkjent. Byggesaksreglene omfatter oppføring, tilbygg, påbygg, bruksendring og riving. Det betyr at også en endret bruk, som når en kjellerstue blir soverom eller et loft blir utleiedel, kan kreve søknad.

Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Ved mindre gjenstående arbeid kan kommunen gi midlertidig brukstillatelse. Den betyr at arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdig. Har du bare midlertidig brukstillatelse, bør du opplyse om hva som gjenstår. Reglene om opplysningsplikt generelt står i hovedartikkelen om opplysningsplikt ved boligsalg.

Hva du må opplyse om

Utgangspunktet er avhendingslova § 3-7. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis kjøperen ikke fikk en opplysning som du kjente eller måtte kjenne til, som han hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha virket inn på avtalen. Vet du at rommet ikke er godkjent som det brukes, er det en slik opplysning.

I tillegg til dette har boligen ved forbrukerkjøp en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre kjøperen ikke bygde på din sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det. Med andre ord kan en ulovlighet være en mangel selv uten at du har svart feil på noe.

Tilstandsrapporten fanger også opp noe av dette. Avdekker den bygningssakkyndige åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, skal det opplyses, men uten tilstandsgrad. Rapporten dekker likevel bare det som er synlig, og du kan ikke regne med at ulovligheter blir oppdaget. Du kan lese om reglene som gjelder for en søknad i artikkelen om når du må søke om tilbygg.

Arealet og hva som regnes som rom

Ulovlige rom henger ofte sammen med areal. Boligen har en mangel hvis bygningene har mindre areal enn opplyst, når avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter. Det gjelder uavhengig av om rommet er godkjent, men det viser hvor mye arealet betyr i salget.

Den bygningssakkyndige skal måle bruksarealet (BRA) og oppgi fordelingen på innvendig og utvendig areal. Blir rom med lav takhøyde eller uten vindu regnet som soverom i annonsen, og det senere viser seg at de ikke kan brukes slik, har du gitt en uriktig opplysning. Sørg for at arealet og romfordelingen i annonsen stemmer med hva som er godkjent.

Hva kommunen kan gjøre

Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Den kan gi pålegg om retting, stans og opphør av bruk, og et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen. Kommunen kan også fastsette tvangsmulkt (et beløp som løper til pålegget er fulgt) for å få gjennomført pålegg.

Det kan altså komme pålegg etter salget, og da er det kjøperen som står med problemet. Det er grunnen til at han kan kreve noe av deg hvis du ikke har opplyst. En mulig løsning før salget kan være å søke kommunen om godkjenning i etterkant. Hva kommunen krever, må avklares der, og du bør ikke love kjøperen at det blir godkjent.

Slik gikk det for Ottar

Ottar hadde bygget om en garasje til et rom på 20 kvadratmeter og leid det ut i tre år. Han hadde ikke søkt kommunen. Da han skulle selge huset, var han redd for å miste budene hvis han opplyste om forholdet.

Han ba likevel megleren markedsføre rommet som «bod og hobbyrom» og skrev i egenerklæringen at garasjen var ombygd uten søknad. Han la også ved bilder av ombyggingen og fortalte at rommet ikke var godkjent som oppholdsrom.

Kjøperen leste opplysningen og la inn et bud som var noe lavere enn Ottar hadde håpet på. Etter overtakelsen fikk kjøperen brev fra kommunen om ulovlig bruksendring. Han krevde prisavslag av Ottar, men kravet førte ikke fram, fordi han hadde kjent til forholdet ved kjøpet og ikke hadde fått noen uriktig opplysning.

Hadde Ottar solgt rommet som soverom, ville saken sett helt annerledes ut.

Hva risikerer du hvis du tier

Tier du om et ulovlig rom du kjente til, kan kjøperen kreve prisavslag, erstatning og i alvorlige tilfeller heving. Kjøperen må først sannsynliggjøre at det er en mangel, og han må reklamere innen rimelig tid. Har du vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro, kan du ikke bruke reklamasjonsfristene mot ham. Har du solgt med boligselgerforsikring, kan selskapet kreve regress fra deg hvis opplysningene var ufullstendige eller misvisende. Slik fyller du ut skjemaet som dokumenterer alt dette, står i artikkelen om egenerklæringen.

Kort oppsummert

• Har du ulovlige rom eller et tilbygg uten godkjenning, må du opplyse om det når du kjente til forholdet.
• Skriv hva som er gjort, når, og om det ble søkt, og legg ved dokumentasjon.
• Selg aldri et rom som soverom eller oppholdsrom hvis det ikke er godkjent slik.
• Kommunen kan gi pålegg om retting, stans og tvangsmulkt, og pålegget kan tinglyses på eiendommen.
• Tier du om ulovlige rom, kan kjøperen kreve prisavslag, erstatning eller heving.