Mangler ingen tenker på: fra parkslirekne til alunskifer

Slik vurderes uvanlige mangler ved en bolig

Avhendingslova har ingen liste over mangler. Den har fire spørsmål som du kan stille om alt fra parkslirekne til støy fra naboen.

Først: hva sier avtalen? Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det som følger av avtalen (§ 3-1). Deretter: hva kunne du forvente? Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Så: hva visste selgeren? Har du ikke fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, kan det være en mangel hvis det virket inn på avtalen (§ 3-7). Til slutt: er det gitt uriktige opplysninger i annonse, salgsprospekt eller av selgeren (§ 3-8)?

En bruktbolig er ikke perfekt, og du må regne med enkelte utbedringer. Du kan heller ikke bruke mot selgeren noe du kjente til, eller som gikk tydelig frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du hadde anledning til å lese (§ 3-10). Reglene om hva du burde ha oppdaget begrenser ikke selgerens opplysningsplikt.

Planter, dyr og trær

Parkslirekne, kjempeslirekne, hybridslirekne, kjempebjørnekjeks og tromsøpalme står på listen over organismer det er forbudt å innføre, sette ut og omsette. Parkslirekne og kjempebjørnekjeks er vurdert til svært høy risiko. Parkslirekne spres særlig med biter av jordstengler i masser, og saften fra kjempebjørnekjeks kan sammen med sollys gi stygge hudskader. Før masser flyttes, skal den ansvarlige i rimelig grad undersøke dem og hindre spredning.

Det forbudet ikke sier, er at en privat hageeier har plikt til å fjerne planten. Om den er en mangel, avhenger derfor av hva selgeren visste og hva du kunne forvente, ikke av forbudet i seg selv. Har selgeren slått, gravd og gjemt vekk planten i flere år, har du et sterkt argument om at hun kjente til den. Les mer i Parkslirekne i hagen – kan kjøper kreve prisavslag?, Kjempebjørnekjeks i hagen – burde selger ha sagt fra? og Fremmede arter i hagen: hva må selger opplyse om?.

Brun pelsbille ble først funnet i Norge i 1983 og finnes nå flere steder i landet. Larvene lever av støv, hår og matsmuler og kan gi små hull i ulltekstiler, og billen kan fly inn fra naboer. Tiltakene er renhold, støvsuging og frysing. Er det snakk om en hverdagsplage eller en mangel, avhenger av omfang og hva selgeren visste, og Brune pelsbiller i boligen – mangel eller hverdagsplage? går gjennom det.

Gråmåke og svartbak kan etter søknad felles med tillatelse fra kommunen når de gjør vesentlig skade og forebyggende tiltak er forsøkt, ellers skal viltlevende dyr og reir ikke skades unødig. Trær kan være vernet gjennom reguleringsplan, vernevedtak eller som utvalgt naturtype, for eksempel hule eiker. Sjekk hos kommunen før du feller noe. Se Måker hekker på taket og kan ikke fjernes – er det en mangel? og Fredede trær på tomta du ikke får felle.

Grunnen, tomta og naboene

Alunskifer er en svartskifer med høyt innhold av uran og en viktig kilde til radon. Den finnes hovedsakelig i Oslofeltet, blant annet i Oslo, Hadeland, Gjøvik, Toten, Hamar og Skien-Porsgrunn. I kontakt med luft og vann kan den gi sur avrenning, og slike masser skal leveres til virksomhet med tillatelse fra DSA. I bygninger med rom for varig opphold skal årsmiddelverdien for radon ikke overstige 200 Bq/m³ etter byggteknisk forskrift (TEK17). Les Alunskifer under huset: radon og svelling.

Hus som står et annet sted på tomta enn kartet viser, og garasjer som står delvis på naboens tomt, kan gi deg krav mot både selger og nabo. Står et byggverk ulovlig delvis inne på naboeiendommen, har naboen krav på at det fjernes eller rettes, og ved store kostnader i misforhold til nytten kan det i stedet gis vederlag (grannelova § 11). Se Garasjen står delvis på naboens tomt – hva nå? og Huset står et annet sted på tomta enn kartet viser.

Ulemper fra naboer bedømmes etter grannelova § 2: ingen må gjøre noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for naboeiendommen, og det legges vekt på hva som er vanlig på stedet. Det gjelder også naboens varmepumpe som durer døgnet rundt og lukt fra renseanlegg eller pumpestasjon i nærheten. For mobildekning, vind og røyk fra vedfyring finnes det ingen egne regler, og du må bruke de generelle kravene om forventning og opplysning.

Slik gikk det for Kitty

Kitty kjøpte et hus med stor hage i juni. Neste vår kom det opp kraftige stengler langs gjerdet, og en hageekspert kunne fortelle at det var parkslirekne. Planten hadde spredd seg under en bergmur og ut i plenen.

Hun skrev til selgeren og krevde at kostnaden med å få den fjernet ble dekket. Selgeren svarte at planten hadde stått der lenge og at hun ikke hadde hatt noen grunn til å tenke på den som noe farlig. Kitty svarte at det ikke var et spørsmål om farlighet, men om hva selgeren kjente til.

Hun fant bilder fra en gammel boligannonse der stenglene sto tett langs gjerdet, og en nabo bekreftet at selgeren hvert år hadde slått dem ned. Selgeren gikk til slutt med på å dekke tilbudet fra et firma som fjerner slike planter, og partene skrev en enkel avtale om det.

Slik går du frem med en sjelden feil

Finn først ut hvor stort forholdet er, og ta bilder og prøver. For planter og skadedyr bør noen som kjenner arten, sette navn på den. For radon bør du måle. Se etter i tilstandsrapporten og egenerklæringen om selgeren har svart på noe som passer.

Skriv så til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og si hva som er feil og at du vil gjøre mangelen gjeldende. Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette forholdet, og heving krever et vesentlig avtalebrudd. Hold kravene realistiske i saker der forholdet er sjeldent og skaden liten. Skal du bruke lengre tid på å finne ut hva som skjedde før salget, bør Små, rare feil som ble store saker: 4 ting du må vite være et godt sted å begynne.

Kort oppsummert

• Uvanlige mangler ved en bolig følger de vanlige reglene: avtalen, det du kunne forvente, det selgeren visste og det som ble opplyst.
• Forbudet mot å sette ut parkslirekne og kjempebjørnekjeks gir ingen fast plikt for hageeieren, så sjekk hva selgeren kjente til.
• Alunskifer, skadedyr og naboulemper er saker der omfang og selgerens kunnskap veier tyngst.
• Selgerens opplysninger og egenerklæring er sentrale bevis, så samle bilder, annonser og vitner.
• Skriv til selgeren innen rimelig tid, og legg ved tilbud fra fagfolk.