Garasjen står delvis på naboens tomt – hva nå?

Slik ligger rettighetene an når garasjen står over grensen

Grannelova § 11 gir naboen krav på at et byggverk som ulovlig står delvis inne på hans eiendom, blir fjernet eller rettet. Blir kostnadene store i misforhold til nytten, kan det i stedet gis vederlag. En garasje som har stått litt over grensen i mange år, må derfor ikke nødvendigvis rives. Likevel er det du som eier garasjen etter overtakelsen, og du er den naboen henvender seg til.

Overfor selgeren er det avhendingslova (loven som gjelder når du kjøper brukt bolig) som teller. Hører en del av grunnen under garasjen i virkeligheten naboen til, er det en rettsmangel, altså en feil som består i at en annen har rett til noe du trodde du kjøpte. Da kan du kreve erstatning for tapet ditt, så sant du var i aktsom god tro da du kjøpte (avhendingslova § 4-17 andre ledd). Reglene om mangler gjelder tilsvarende, og etter avhendingslova § 4-17 første ledd gjelder ikke egenandelen på 10 000 kroner for rettsmangler.

Nabogrensen og avstandsreglene

Selv om garasjen står helt innenfor din egen tomt, kan avstanden til nabogrensen være et tema. Etter plan- og bygningsloven § 29-4 skal et byggverk, hvis ikke annet er bestemt i planen, ligge minst like langt fra nabogrensen som halve høyden, og aldri nærmere enn 4 meter. Kommunen kan godkjenne kortere avstand med skriftlig samtykke fra naboen. For en frittliggende garasje, et uthus eller liknende mindre tiltak kan kommunen godkjenne kortere avstand uten slikt samtykke.

En liten garasje kan også settes opp uten søknad. Den må da være frittliggende, ikke brukes til beboelse, ha bebygd areal og bruksareal på høyst 50 kvadratmeter, mønehøyde på høyst 4,0 meter og gesimshøyde på høyst 3,0 meter, og ligge minst 1,0 meter fra nabogrensen og fra andre bygninger. Unntaket gjelder bare hvis garasjen ikke strider mot planen eller andre regler, og eieren har selv ansvaret for at vilkårene er oppfylt.

Alt dette handler om hvor en garasje kan stå på egen tomt. Står den delvis på grunn som ikke tilhører eiendommen, hjelper det lite at avstandsreglene ellers er holdt. Da er spørsmålet hvem som eier grunnen, ikke om garasjen er lovlig plassert.

Hva selgeren og megleren skulle ha sagt om tomta

Du kan ha et krav selv om du ikke kan peke på en direkte løgn. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om noe selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det påvirket avtalen. Visste selgeren at naboen hadde protestert mot garasjen, eller at et gjerde var flyttet for å få garasjen til å se ut som den sto på egen tomt, er det typisk slike opplysninger. Selgeren kan også svare for uriktige opplysninger i annonse og salgsoppgave etter § 3-8, hvis opplysningen påvirket avtalen og ikke ble rettet tydelig i tide.

Megleren skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd gi en skriftlig oppgave med blant annet tinglyste forpliktelser, grunnareal og bebyggelsens areal. Sammenlign derfor tomteareal og kart i salgsoppgaven med det landmåleren finner. Er tomta mindre enn opplyst, er det bare en mangel hvis den er vesentlig mindre enn selgeren opplyste, eller hvis selgeren har opptrådt særlig klanderverdig (§ 3-3 første ledd). Reglene om rettsmangel har egne vilkår og gjelder ved siden av.

Du kan heller ikke bruke noe mot selgeren som du visste om eller burde ha visst om da du kjøpte (§ 3-10). Viser salgsoppgaven eller tilstandsrapporten tydelig at garasjen står inntil eller over grensen, blir det vanskeligere å få medhold.

Slik gikk det for Frode

Frode kjøpte en enebolig med dobbeltgarasje i mars. Da han i juni skulle sette opp gjerde, hentet han inn en landmåler, som fant at det ene hjørnet av garasjen sto 90 centimeter inne på naboens tomt. Frode sendte selgeren en skriftlig melding med målebrevet og ba om at selgeren tok ansvar. Selgeren svarte at han hadde overtatt garasjen slik den sto, og at ingen noen gang hadde klaget.

Frode svarte at spørsmålet ikke var om noen hadde klaget, men om grunnen under garasjen tilhørte eiendommen han hadde betalt for. Naboen ville ikke ha garasjen revet, men krevde betaling for stripen. Partene ble enige om at Frode fikk overført stripen mot vederlag. Selgeren dekket beløpet og landmålerens regning, og garasjen fikk stå.

Slik går du frem når garasjen står på naboens tomt

Begynn med å få avklart hvor grensen går. En landmåler kan sette ut grensepunktene, og du bør få resultatet skriftlig. Ikke riv eller flytt noe, og ikke inngå avtale med naboen, før du har tenkt gjennom hva det betyr for kravet mot selgeren.

Gi selgeren skriftlig melding innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Skriv hva slags feil det er, og at du krever at han tar ansvar. Meldingen må uansett komme senest fem år etter at du overtok, med mindre selgeren har lovet ansvar for lengre tid. Har selgeren vært uærlig eller handlet i strid med god tro, kan han ikke bruke for sen melding mot deg. Manglet du kunnskap om kravet, kan foreldelsesfristen på tre år bli forlenget.

Samle salgsoppgave, kart, tilstandsrapport, egenerklæring og eventuelle brev. Hvordan du skriver en reklamasjon, og hva du bør dokumentere, står i pilaren om mangler ingen tenker på. Er det du som eier garasjen og naboen krever den flyttet, gjennomgår garasjen som står delvis på naboens grunn hva som gjelder for eieren. Ligger hele huset annerledes enn kartet viser, er det en egen sak i huset som står et annet sted enn kartet viser.

Kort oppsummert

• Står garasjen delvis på naboens tomt, kan naboen kreve at den fjernes eller rettes, eller få vederlag hvis kostnaden er stor.
• Overfor selgeren er det en rettsmangel, og egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke.
• Selgerens kunnskap om grensen og opplysningene om tomta i salgsoppgaven avgjør om du også har krav etter reglene om manglende og uriktige opplysninger.
• La landmåleren dokumentere grensen, og si fra skriftlig innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.