Små, rare feil som ble store saker: 4 ting du må vite

1. Små feil og store saker følger de vanlige reglene

Parkslirekne, kjempebjørnekjeks, måker som hekker på taket, brune pelsbiller og alunskifer har én ting til felles: Loven har ingen egen regel om dem i bolighandelen. Det er forbudt å innføre, sette ut og omsette parkslirekne og kjempebjørnekjeks, men forbudet sier ikke at private hageeiere må fjerne dem. Om arten er en mangel, vurderes etter reglene om selgerens opplysningsplikt og hva du kunne forvente. Saken om parkslirekne i hagen viser hvordan.

Det betyr at samme spørsmål stilles hver gang. Er boligen i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2 første ledd)? Fikk du opplysninger du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7)? Var noe i annonsen eller salgsoppgaven uriktig (§ 3-8)? Skjebnen til et krav avhenger nesten alltid av svaret på ett av disse.

2. Selgerens kunnskap er ofte det som avgjør

Etter § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om noe selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det kunne antas at det at opplysningen manglet, påvirket avtalen. Selgeren som har sprøytet slirekne i tre år, vet at planten finnes. Selgeren som ikke har sett den, kan ha vansker med å bli holdt ansvarlig.

Kjøperen kan ikke bruke mot selgeren noe hun visste om eller burde ha visst om da hun kjøpte (§ 3-10 første ledd). Undersøkelsesreglene begrenser likevel ikke selgerens plikt til å opplyse. Brun pelsbille kan for eksempel fly inn fra naboen og gir små hull i ulltekstiler, og det er derfor ofte en hverdagsplage snarere enn en mangel. Om saken hører hjemme der eller i en mangelssak, er utfallet ikke gitt, og det vurderes konkret. I saken om brune pelsbiller i boligen er dette forklart nærmere.

3. Egenandelen og prisavslaget

Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner, med mindre loven sier noe annet (§ 3-1 fjerde ledd). Ved en liten og uvanlig feil kan det bety at kravet ikke lønner seg. Har feilen en utbedringskostnad som er tydelig større, kan kravet løne seg.

Prisavslaget settes med mindre noe annet godtgjøres til kostnadene ved å få mangelen rettet (§ 4-12). Skriv derfor ned hva det koster å få feilen fjernet, og hent inn tilbud. Gjelder feilen en utviklet plante, må du regne med at den ikke er borte etter én sesong. Har selgeren tilbudt å rette feilen, har han rett til å gjøre det, og du kan ikke uten videre avvise det (§ 4-10 første ledd). Avviser du retting selgeren har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving.

4. Si fra i tide

Du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og meldingen må si hva slags feil det er (§ 4-19 første ledd). Absolutt frist er fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har lovet ansvar for lengre tid. Har selgeren vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro, kan han ikke bruke for sen melding mot deg.

Rare feil oppdages ofte sent. Alunskifer merkes kanskje først etter en radonmåling, og hekkende måker først om våren. Ikke vent til du er sikker på hvor stort problemet er. Send en kort melding tidlig og utdyp senere. Om undersøkelse, reklamasjon og hva du bør skrive, se pilaren om mangler ingen tenker på.

Slik gikk det for Elin

Elin kjøpte et hus i mai. I juli kom det opp kraftige skudd av parkslirekne langs garasjeveggen, og i august sto det planter i bedet mot nabogrensen. Hun fant ut at selgeren hadde spraytet stedet to somre på rad. Naboen fortalte det. Elin skrev til selgeren med bilder og dato for oppdagelsen og viste til at han visste om planten og ikke hadde sagt noe.

Selgeren svarte at han hadde trodd at den var borte etter sprøytingen. Elin viste til at han hadde sprøytet to somre og derfor måtte ha visst at den var tilbake, og fikk ham til å dekke tilbudet fra et firma som fjernet plantene. Kravet hadde heller ikke blitt for sent, siden hun sa fra innen få uker.

Kort oppsummert

• Små feil blir store saker når selgeren visste om dem og ikke sa fra, og de vurderes etter de vanlige reglene om mangler.
• Rare forhold som parkslirekne, måker og pelsbiller har sjelden egne regler i bolighandelen.
• Du må selv bære de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler, så samle tilbud og dokumentasjon.
• Si fra innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.