Paragraftekst

Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav på vert bortteke eller retta opp. I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast unnatak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa. Var byggverket frå fyrst av sett ulovleg inn på granneeigedom, må vederlaget for rett til å ha det ståande til vanleg ikkje setjast mindre enn vinninga av innpåbygginga. Vert byggverket retta oppatt eller flytt eller går det til grunne, fell retten over granneeigedomen bort.
Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragrafen handler om "innpåbygging". Det klassiske tilfellet er at naboen bygger en garasje, og grunnmuren havner 20 cm inn på din tomt. Det dekker også tilfeller der fundamentet står lovlig, men takrennen stikker over grensen i løse luften.

Hovedregelen er nådeløs: Du har bygget på annen manns eiendom, du må rive det eller flytte det.

Men igjen, loven har et praktisk unntak for å hindre vanvittige situasjoner. Hvis naboen i god tro bommet på grensepinnen med noen centimeter, og det vil koste tre millioner å flytte huset, er det et "klart misforhold" mellom kostnaden og nytteverdien. Da får huset stå, men du (som eier tomten) har krav på penger (vederlag) for plassen du mister.

Tredje ledd er viktig: Hvor mye penger kan du kreve? Minstebeløpet skal dekke den fordelen (vinningen) naboen fikk av å bygge over. Fikk de plass til en dobbelgarasje istedenfor en enkel, skal du ha en kompensasjon som reflekterer denne verdiøkningen for dem — ikke bare verdien av 3 kvadratmeter med plen.

Til slutt slår fjerde ledd fast at naboen ikke "eier" luften over tomten din for alltid. Den dagen garasjen brenner ned eller rives, har de ingen rett til å bygge den nye garasjen over grensen igjen. Da rykker eiendomsgrensen tilbake til der den alltid var.

Gjelder det uansett byggeår?

Hvis bygget har stått der i over 20 år, vil reglene om "hevd" (historisk bruksrett) ofte slå inn og gi naboen rett til å ha det stående uten å betale mer. Denne paragrafen er derfor mest aktuell for nyere byggeprosjekter der grensen plutselig overskrides, eller når gamle feil oppdages før 20-årsfristen går ut.

Eksempel

Sofie

Naboen bygger et lysthus i hagen. Etter at bygget er ferdig, bestiller Sofie en landmåler fordi hun mistenker at noe er galt. Målingen viser at hjørnet på lysthuset står én meter inne på Sofies plen. Naboen hadde bygget uten å sjekke grensemerket ordentlig (uaktsomt). Fordi naboen er å klandre («noe å legge eieren til last»), og det bare koster 40 000 kr å flytte det lette lysthuset, gjelder ikke unntaket. Naboen må flytte bygget.

Vanlige feil

Hva bør du gjøre?

Når naboen graver ut og setter forskalingen (før de støper betongen): sjekk hvor grensen går! Det er hundre ganger billigere og enklere å flytte en treplanke enn en ferdig støpt mur. Oppdager du at noe er feil, si ifra til naboen med én gang. Sender du e-post mens de bygger, og de likevel fortsetter, har de handlet i ond tro. Da kan de aldri kreve unntak for at det blir «for dyrt» å rive senere.

Dumme spørsmål

Eier jeg veggen til naboen hvis den står på min tomt?
Nei, naboen eier sitt eget byggverk. Men de har en ulovlig bygning på din grunn. Måten dere løser dette på er enten ved retting (fjerning) eller ved at naboen betaler vederlag for å få en «bruksrett» til akkurat det området. Tomten er fremdeles din i grunnboken.
Hva med gjerder? Gjelder § 11 der?
Gjerder er dekket av en egen lov (grannegjerdelova). Denne loven (§ 11) gjelder bygninger, tak, utstikkende balkonger og lignende strukturer.
Kommunen ga dem byggetillatelse, betyr ikke det at garasjen står lovlig?
Nei. Kommunen godkjenner selve byggeprosjektet etter plan- og bygningsloven, men de blander seg ikke i de private grensene. En kommunal tillatelse gir deg ikke rett til å bygge på naboens tomt i strid med naboloven.