Brune pelsbiller i boligen – mangel eller hverdagsplage?

Hva er brune pelsbiller, og hvorfor er de vanskelige som mangel?

Brun pelsbille ble første gang funnet i Norge i 1983 på Majorstuen i Oslo, og finnes nå i hele Oslo og flere steder i landet. Larvene lever av støv, hår, hudavfall og matsmuler, og de kan lage små hull i ulltekstiler. Billene kan også fly inn fra naboer. Det er de to siste opplysningene som gjør saken juridisk vanskelig. Finner du biller i boligen etter innflytting, kan de like gjerne stamme fra naboleiligheten, fra tekstiler du tok med selv, eller fra støv som har samlet seg i egen bolig, uten at det sier noe om boligens tilstand.

Loven om salg av bolig, avhendingslova, ser på hva du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). En vanlig eldre bolig kan ha en viss mengde skadedyr uten at det er en feil ved den. Skadedyr er en del av vanlig risiko i et gammelt hus, og en enkelt observasjon gjør sjelden saken din sterk. Da er det ikke en mangel bare fordi du finner dyr, men hva som ligger bak.

Når kan pelsbiller likevel være en mangel?

Det er to hovedspor. Det første er opplysningsplikt. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysninger selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det virket inn på avtalen (avhendingslova § 3-7). Har selgeren tidligere hatt en tydelig og gjentatt plage, brukt skadedyrfirma eller tatt i bruk tiltak, kan det være noe du burde fått vite. Hvilke opplysninger som gir mening å vente, vurderes konkret.

Det andre sporet er opplysninger selgeren har gitt. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til det selgeren har sagt, eller det som står i annonsen og salgsoppgaven (avhendingslova § 3-8). Har selgeren svart «ingen kjente skadedyr» på et direkte spørsmål, og det viste seg at han visste bedre, kan det gi deg et krav. Merk at «solgt som den er» ikke hjelper ham ved forbrukerkjøp, men ikke gjør at hverdagsplager blir mangler (avhendingslova § 3-9). Det avgjørende er om kjøperen kunne forvente noe annet, og om selgeren visste noe kjøperen ikke visste.

Slik gikk det for Jon

Jon flyttet inn i en leilighet i Oslo, og to uker senere fant han små, brunlige biller og tomme larvehuder langs listene og i en vindusfals. Han ble usikker, tok bilder og sendte noen eksemplarer til et skadedyrfirma for bestemmelse. Svaret var at det var brune pelsbiller.

Jon skrev til selgeren og spurte om han hadde kjent til dem. Selgeren svarte at han aldri hadde sett noen. Jon undersøkte videre og fikk et notat fra skadedyrfirmaet som konkluderte med at sporene var få, at det ikke var tegn til en etablert bestand i selve leiligheten, og at billene mest sannsynlig var kommet inn fra en naboleilighet. Uten noe som viste at selgeren hadde visst om et problem, og uten at forholdet ved leiligheten selv var påvist, falt kravet. Jon støvsuget grundig, vasket lister og fjernet det som var infisert, og problemet ble borte i løpet av sommeren.

Slik bygger du saken din, og slik avgjør du om den er verdt det

Pelsbiller gir sjelden en sterk sak alene. Begynn med å samle bevis:

• Ta bilder med dato av dyr, larver og larvehuder, og lagre eksemplarer i en lukket boks.
• La et skadedyrfirma vurdere omfanget, og be om en skriftlig rapport som sier noe om årsak og hvor de sitter.
• Spør selgeren skriftlig om det har vært skadedyr eller tiltak tidligere.
• Sjekk salgsoppgaven, egenerklæringen og eventuell tilstandsrapport for opplysninger om skadedyr.

Kjøperen har dessuten en plikt til å undersøke boligen så snart det er rimelig anledning etter overtakelsen (avhendingslova § 4-9). Får du et krav, er det prisavslag som normalt følger, satt til kostnadene ved å rette mangelen (avhendingslova § 4-12). Tap opp til 10 000 kroner må du dekke selv, og for et vanlig pelsbilleangrep vil de samlede kostnadene ofte havne under det. Da er saken sjelden verdt en tvist. Har du derimot dokumentert at selgeren visste om et omfattende problem, kan saken stå annerledes.

Du kan lese mer om hvordan mangelsvurderingen fungerer i artikkelen om når boligen har en mangel du kan klage på, om hvem som har bevisbyrden for en mangel og om hvordan du dokumenterer en mangel ved boligen. En oversikt over andre uventede forhold finner du i pilaren om mangler ingen tenker på.

Kort oppsummert

• Brune pelsbiller er normalt en hverdagsplage, ikke en mangel, og billene kan komme fra naboer.
• Det kan bli en mangel hvis selgeren kjente til et omfattende problem og ikke sa fra, eller ga uriktige opplysninger om skadedyr.
• Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, så ta bilder, behold eksemplarer og få en skriftlig rapport.
• Egenandelen på 10 000 kroner gjør at et vanlig pelsbilleangrep sjelden gir noe erstatning.
• Renhold, støvsuging og frysing er de vanlige tiltakene mot brune pelsbiller.