Alunskifer under huset: radon og svelling

Hva er alunskifer, og hvor finnes den?

Alunskifer er en svartskifer med høyt innhold av uran, og den er en viktig kilde til radon. Radon er en radioaktiv gass som kan samle seg i lukkede rom. Alunskiferen finnes hovedsakelig i Oslofeltet, blant annet i Oslo, på Hadeland, i Gjøvik, på Toten, i Hamar og i Skien-Porsgrunn. I kontakt med luft og vann kan den gi sur avrenning. Masser med alunskifer skal derfor leveres til en virksomhet som har tillatelse fra Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA).

At huset står i eller nær et slikt område, er ikke i seg selv en mangel. Det som betyr noe for boligkjøperen, er hva berggrunnen fører til: høyt radonnivå i boligen, sur avrenning når du graver, og eventuelle skader på grunn og fundament. Om svelling, altså at berggrunnen endrer volum og kan påvirke bygget, må en sakkyndig vurdere det konkret. Der er ikke noe fast tall eller kart å bygge på.

Radon: hva forskriftene sier

Radon er det du oftest vil kunne dokumentere. I byggteknisk forskrift (TEK17) skal årsmiddelverdien for radon i bygninger med rom for varig opphold ikke overstige 200 Bq/m³. Nye bygninger skal ha radonsperre mot grunnen og være tilrettelagt for tiltak som kan aktiveres når radonnivået overstiger 100 Bq/m³, med mindre det dokumenteres at tiltakene er unødvendige.

Strålevernforskriften stiller egne krav til boliger der eieren ikke selv bor. Der skal det gjøres radonreduserende tiltak når nivået overstiger 100 Bq/m³, og nivået skal ikke overstige 200 Bq/m³. Forskriften gjelder ikke boliger og fritidsboliger der eieren selv bor. Utleier må sørge for radonmåling om vinteren, mellom midten av oktober og midten av april, over minst to måneder. Leiligheter fra og med tredje etasje over bakkenivå trenger vanligvis ikke å måles. Har du kjøpt en utleiebolig, er dette derfor mer enn bare et salgsspørsmål. Hva som gjelder for et eldre hus, vurderes konkret. Om manglende måling i seg selv er en mangel, avgjøres også konkret.

Når blir alunskifer og radon en mangel?

Etter avhendingslova (loven om salg av bolig) har eiendommen en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og hvis det kan antas at det virket inn på avtalen (avhendingslova § 3-7). Har selgeren målt radon og fått et høyt resultat, eller har han fått pålegg eller råd om tiltak, er det noe kjøperen normalt hadde grunn til å få vite.

Kjøperen kan også bygge på opplysninger som er gitt. Sier annonsen eller salgsoppgaven at boligen er «radonsikret», og det ikke stemmer, kan det være en mangel (avhendingslova § 3-8). Ved forbrukerkjøp kan boligen dessuten ha en mangel hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med visse unntak (avhendingslova § 3-2). Hvor langt det rekker for et eldre hus, må du vurdere konkret. Salg «som den er» hjelper ikke selgeren ved forbrukerkjøp (avhendingslova § 3-9).

Slik gikk det for Gudrun

Gudrun kjøpte et enebolighus i Gjøvik fra 1960-tallet. Etter overtakelsen tok hun en radonmåling om vinteren, og nivået lå godt over 200 Bq/m³. Hun visste at området hadde alunskifer, men salgsoppgaven nevnte hverken berggrunnen eller radon.

Hun spurte selgeren skriftlig om det var målt radon tidligere. Selgeren svarte at det var gjort en måling for noen år siden, men at han ikke husket resultatet. Gudrun ba om å få se dokumentasjonen, og fant en rapport i dokumentene hans som viste høye verdier og en anbefaling om tiltak. Hun reklamerte med rapporten som vedlegg og la ved to tilbud på radonreduserende tiltak. Selgeren gikk med på et prisavslag som svarte til det rimeligste tilbudet, uten å ta saken lenger.

Slik dokumenterer du, og slik unngår du overraskelser

Gjør disse tingene før du kjøper, og reklamer straks hvis du oppdager noe etterpå:

1. Sjekk hvilken berggrunn tomta ligger på, og spør selgeren om radon, tidligere målinger og tiltak.
2. Avtal en radonmåling i vinterhalvåret, og få den utført slik at resultatet kan brukes som bevis.
3. Har du kjøpt, og resultatet er høyt: send selgeren skriftlig reklamasjon innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19).
4. Innhent tilbud på tiltak. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å rette mangelen (avhendingslova § 4-12), og du må selv dekke tap opp til 10 000 kroner.
5. Skal du grave i tomta, få avklart hva som skal skje med massene. Masser med alunskifer skal leveres til virksomhet med DSA-tillatelse.

Ikke alle spørsmål om berggrunnen er en sak for selgeren. Andre forhold ved tomta og grunnen, som fukt og vann fra fjellet, står i artikkelen om vannårer fra fjellet bak huset. For flere forhold ved eiendommen som ofte blir oversett, se pilaren om mangler ingen tenker på og artikkelen om når huset står et annet sted enn kartet viser.

Kort oppsummert

• Alunskifer under huset er en kilde til radon, og det er radonnivået som avgjør om det er en mangel.
• Grensen i byggteknisk forskrift er 200 Bq/m³ i rom for varig opphold, og tiltak skal vurderes ved 100 Bq/m³.
• Har selgeren målt radon eller fått anbefalt tiltak og ikke sagt fra, kan det være en mangel etter § 3-7.
• Reklamer innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen, og husk at du selv dekker de første 10 000 kroner.
• Ved graving i alunskifer må massene leveres til virksomhet med tillatelse fra DSA.