Huset står et annet sted på tomta enn kartet viser

Tre situasjoner når huset står feil på tomta

Avviket mellom kartet og virkeligheten kan ha tre former. I den første ligger hele huset innenfor tomtegrensen din, bare litt annerledes enn kartet viser. Da er det som regel et kartfeil og ikke noe problem for bruken. I den andre står huset for nær nabogrensen etter reglene i planen. I den tredje står huset helt eller delvis på naboens tomt.

Hvilken av dem som gjelder, avgjør hvilke krav du har. Første steg er derfor å få klarhet i faktum. En oppmåling av en landmåler viser hvor grensene går og hvor huset står. Uten en slik måling har du bare et inntrykk fra kartet, og det er for tynt til å reklamere på.

Er avviket lite og huset ligger klart innenfor egen tomt, er det sjelden en mangel du kan bygge et krav på. Sjekk likevel at tinglyste rettigheter, som avkjørsel og andre bruksretter, stemmer med det du har fått vite.

Huset står delvis på naboens tomt

Står et hus eller annet byggverk ulovlig delvis inne på naboeiendommen, har naboen krav på at det fjernes eller rettes. Ved store kostnader i misforhold til nytten kan det i stedet gis vederlag. Det er grannelova som sier dette, og det er en alvorlig situasjon.

Overfor selgeren har du sterkere krav enn ved andre mangler. Har en tredjeperson eiendomsrett i eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende hvis avtalen ikke sier at du skulle overta med denne retten. Da gjelder ikke egenandelen på 10 000 kroner. Dessuten kan du alltid kreve erstatning for tap fordi eiendommen tilhørte en annen enn selgeren da avtalen ble inngått, hvis du var i aktsom god tro.

Det betyr at hvis en del av tomta du trodde du kjøpte, tilhører naboen, kan du kreve erstatning for tapet. Kravet forutsetter at du ikke visste, og at du var aktsom. Hadde du fått et kart med grensene inntegnet og kunne se avviket, er du ikke like beskyttet.

Huset står for nær nabogrensen

Hvis ikke annet er bestemt i plan, skal byggverk ha en avstand til nabogrensen som minst svarer til halve høyden og ikke under fire meter, etter plan- og bygningsloven. Kommunen kan godkjenne mindre avstand med skriftlig samtykke fra naboen, eller for frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Kommunen kan også gi dispensasjon, men den kan ikke gis hvis hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.

Har huset stått fast i mange år, og kommunen aldri har reagert, kan spørsmålet være om det ble bygget lovlig. Det er viktig å skille mellom kartet og byggetillatelsen. Kommunen kan gi pålegg om retting og tvangsmulkt, og endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen.

Overfor selgeren vurderes det som en mangel hvis boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav, forutsatt at du bygde på selgerens vurdering. Hvor langt det rekker, avgjøres konkret, så plasseringen kan være en mangel, men det er ikke gitt.

Slik gikk det for Kamal

Kamal kjøpte et hus i mars og bestilte oppmåling før han skulle sette opp gjerde. Landmåleren fant at nordøstre hjørne av huset lå 40 centimeter inne på naboens tomt, i strid med det kartet i salgsoppgaven viste.

Kamal la frem målingen for selgeren og ba om erstatning. Selgeren svarte at han hadde arvet huset og ikke kjent til at grensen var feil. Naboen ville selv ikke ha huset revet, men ba om at grensen ble justert og at Kamal betalte for delen av tomta.

Kamal og naboen ble enige om å flytte grensen, og de avtalte et skjøte på den lille tomtebiten som Kamal betalte for. Kamal krevde deretter erstatning fra selgeren for landmåleren og for kjøpet av tomtebiten, fordi den delen av tomta ikke tilhørte selgeren. Selgeren betalte etter en purring.

Slik går du videre

Bestill oppmåling og få det skriftlig. Hent byggetillatelse og ferdigattest fra kommunen, og sjekk om huset står slik tillatelsen viser. Snakk med naboen og få det du blir enige om skriftlig. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og kartet du fikk.

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Reglene om krav og frister står i pilaren om mangler du ikke tenkte på. Om en lignende situasjon, se garasjen som står delvis på naboens tomt, og om andre tomteforhold, se fredede trær på tomta.

Kort oppsummert

• Når huset står et annet sted på tomta enn kartet viser, avgjør det om det ligger på egen tomt, for nær grensen eller delvis på naboens tomt.
• Står huset delvis på naboens tomt, kan du kreve erstatning som ved en rettsmangel uten egenandel.
• Er avstanden til nabogrensen for liten, vurderes plasseringen etter plan- og bygningsloven og kommunens tillatelser.
• Få en oppmåling som viser hvor huset står på tomta, før du reklamerer skriftlig til selgeren innen rimelig tid.