Hus med privat vann og avløp – når noe går galt etter kjøpet

Hva som avgjør om privat vann og avløp er en mangel

Et hus med egen brønn, septiktank eller minirenseanlegg er ikke dårligere i seg selv, men du overtar ansvaret for hele anlegget. Avhendingslova § 3-2 spør om boligen er dårligere enn du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et gammelt anlegg med alderstegn er noe du må regne med. Et anlegg som ikke fungerer, ikke har tillatelse eller ikke stemmer med det som ble oppgitt, er det ikke.

Tre grunnlag går igjen:

• Uriktige opplysninger. Sto det «offentlig vann og avløp» i salgsoppgaven, og huset har privat anlegg, er det en mulig mangel etter avhendingslova § 3-8. Se Salgsoppgaven sa «offentlig vann» – det var privat.
• Manglende opplysning. Visste selger om dårlig vannkvalitet, tømming som ikke er gjort eller manglende tillatelse, kan opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7 være brutt. Se Hva må selger opplyse om et privat avløpsanlegg?.
• Hva du kjente til. Alt som sto tydelig i tilstandsrapporten eller salgsdokumentene, regnes som noe du kjente til, jamfør avhendingslova § 3-10.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selger trenger ikke bevise at anlegget var i orden.

Egen brønn og drikkevann

Etter drikkevannsforskriften er en enkeltvannforsyning et system som leverer vann til bare én bolig. Eieren er selv ansvarlig for at vannet er helsemessig trygt, klart og uten fremtredende lukt, smak og farge. Leverer systemet vann til mer enn én bolig, er det et vannforsyningssystem med en vannverkseier som har ansvaret, og da må du sjekke plikter og kostnader, som forklart i Felles vannverk med naboene: ukjente plikter og kostnader.

Mattilsynet anbefaler at eiere av egen brønn sender vannprøve til et laboratorium, og at prøven minst analyseres for E. coli og intestinale enterokokker. Grenseverdien for disse er 0 per 100 ml. Tiltaksgrensen for jern er 0,2 mg/l og for mangan 0,05 mg/l. Vannet skal også ha pH mellom 6,5 og 9,5. Mattilsynet fører tilsyn med vannverk, ikke med enkeltbrønner.

Radon og uran i brønnvann er et eget tema. DSA anbefaler tiltak når vannet i en husholdning med egen vannforsyning har mer enn 500 Bq/l radon, og de høyeste verdiene er funnet i private borebrønner i fast fjell. Les mer i Radon og uran i brønnvannet – burde selger ha testet?.

Når vannprøven først viser noe galt, kan du lese om ansvar og bevis i Vannprøven viser bakterier – selgers ansvar?, Dårlig vannkvalitet i brønnen etter kjøpet og Vannanalyse etter kjøpet: hva bør den vise?.

Slik gikk det for Signe

Signe kjøpte en hytte som skulle brukes som helårsbolig, med egen borebrønn. Salgsoppgaven skrev «egen brønn med godt vann». Tilstandsrapporten omtalte ikke brønnen, siden den ikke undersøker private vannkilder.

Tre uker etter overtakelsen ble vannet uklart og fikk lukt. Signe sendte en prøve til laboratorium, og svaret viste E. coli i vannet. Hun tok kontakt med selger skriftlig og viste til analysen. Selger svarte først at brønnen alltid hadde vært bra, men da Signe spurte om tidligere analyser, kom det frem at selger hadde hatt en prøve med bakterier to år før uten å utbedre eller si fra.

Selgers forsikringsselskap aksepterte at opplysningen om «godt vann» ikke stemte, og Signe fikk prisavslag som dekket rensing og nytt UV-anlegg. Hun måtte likevel selv bære den delen som gjaldt en utslitt pumpe, siden den var vanlig slitasje.

Avløp: septik, slamavskiller og minirenseanlegg

Utslipp fra små avløpsanlegg reguleres av forurensningsforskriften kapittel 12. Kommunen er forurensningsmyndighet og fører tilsyn. Nye utslipp eller vesentlige økninger krever tillatelse, og tillatelser gitt før 1.1.2007 gjelder fortsatt. Eldre utslipp som var lovlige uten tillatelse den gang, er fortsatt lovlige, men kommunen kan bestemme at de blir ulovlige etter en frist.

Slamavskillere skal tømmes helt for slam etter behov, og minst hvert andre år for helårsbolig og hvert fjerde år for fritidsbolig. Minirenseanlegg skal drives etter en skriftlig drifts- og vedlikeholdsavtale, og infiltrasjonsanlegg skal ha dokumentasjon på at størrelse og plassering passer til vannmengden og grunnen. Sjenerende lukt skal ikke forekomme.

Dette gir mange typiske tvistepunkter:

• Tank som lekker eller er ødelagt, se Den tette tanken lekker – oppdaget etter kjøpet og Septiktanken er ødelagt – hvem betaler ny?.
• Mangler tillatelse eller service, se Utslippstillatelsen for avløpet mangler – hva risikerer jeg? og Minirenseanlegget virker ikke og mangler serviceavtale.
• Hvem betaler når anlegget må byttes, se Hvem betaler når hele avløpsanlegget må byttes?.

Rettigheter over naboens grunn

Har vannet eller avløpet ledning over naboens tomt, må retten være sikret. Plan- og bygningsloven § 27-1 (vann) og plan- og bygningsloven § 27-2 (avløp) sier at retten til å føre vann- eller avløpsledning over annens grunn skal være sikret ved tinglyst dokument eller på en annen måte som kommunen godtar. Mangler avtalen, er det et problem for eier av ledningen, altså deg etter overtakelsen. Les mer i Privat vannledning over naboens tomt uten avtale. Går offentlig ledning forbi eiendommen, kan det i tillegg være plikt til å knytte seg til, som forklart i Hva er tilknytningsplikt til kommunalt vann og avløp?.

Hva du kan kreve, og hva du gjør nå

Tilbyr selger å rette feilen, må du som hovedregel godta det etter avhendingslova § 4-10 første ledd, hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting, mister du prisavslag og heving, men erstatning kan du fortsatt kreve. Prisavslaget settes som hovedregel til det som koster å rette mangelen, og du må regne med fradrag for standardheving og for de første 10 000 kronene. Alderen på anlegget teller i vurderingen.

Ta prøver, bilder og rapporter før du endrer noe, og reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Hele oversikten over privat vann og avløp finner du i Privat vann og avløp etter boligkjøp – ansvar for brønn, septik og renseanlegg.

Kort oppsummert

• Ved privat vann og avløp etter kjøpet er selger ansvarlig når anlegget var dårligere enn forventet, eller selger tidde om kjente feil.
• Eier av egen brønn er selv ansvarlig for at vannet er trygt, så en vannprøve er viktigste bevis.
• Avløpsanlegg må ha tillatelse etter forurensningsforskriften kapittel 12, og tømming og service skal dokumenteres.
• Du må selv sannsynliggjøre at anlegget har en mangel.
• Selger har normalt rett til å rette først, og prisavslaget settes som hovedregel til utbedringskostnaden.