Den tette tanken lekker – oppdaget etter kjøpet

Lekkasje fra en tett tank: når er det en mangel

En tett tank (en lukket tank som samler opp avløpsvann uten utslipp til grunnen) skal, som navnet sier, ikke lekke. Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand, jf. avhendingslova § 3-2. Om en tank er tett, er en del av det du regner med når du kjøper et hus uten offentlig avløp. Lekker den, er det et sterkt utgangspunkt for at boligen ikke svarer til forventningen, men du må selv sannsynliggjøre at lekkasjen fantes allerede ved overtakelsen. Det er tidspunktet da risikoen gikk over til deg som teller, selv om feilen først viste seg senere.

Det er sjelden lett å bevise. Tanken ligger i grunnen, og en lekkasje kan ha pågått i lang tid eller startet etter at du flyttet inn. Kommer den utett kort tid etter overtakelsen, er det lettere å hevde at feilen var der da du overtok. Skyldes den for eksempel at du selv kjørte tungt utstyr over tanken, står saken svakere.

Selgerens opplysninger og tilstandsrapporten

Skjulte anlegg i grunnen kan ikke takstmannen se. Forskriften om tilstandsrapporter sier at et skjult vann- eller avløpsanlegg uten dokumentasjon vurderes ut fra alderen. En rapport som ikke nevner lekkasje, sier derfor lite om tankens tilstand. Du kan likevel ikke bruke mot selgeren noe som gikk tydelig frem av rapporten eller andre salgsdokumenter (§ 3-10).

Selgeren skal opplyse om det han kjente til eller burde kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7). Har han sett vått i hagen, tømt tanken langt oftere enn vanlig eller hatt lukt fra tomta, uten å si fra, kan det være en mangel. Det samme gjelder uriktige opplysninger i annonsen eller egenerklæringen, for eksempel at anlegget er i orden (§ 3-8). Et forbehold om at boligen selges «som den er», har ingen virkning ved forbrukerkjøp.

Har selgeren vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro, kan han heller ikke vise til at du undersøkte for dårlig før kjøpet.

Slik gikk det for Karianne

Karianne overtok et småbruk uten kommunalt avløp i mars. I mai merket hun lukt fra hagen og oppdaget en sumpete flekk over tanken. Hun fikk tanken sjekket, og det viste seg at den var utett i en skjøt. Kommunen ble kontaktet av en nabo, og Karianne fikk beskjed om å stanse utslippet og undersøke grunnen.

Hun skrev til selgeren og beskrev feilen. Selgeren svarte at han aldri hadde sett tegn til lekkasje. Karianne fant imidlertid to fakturaer i papirene fra huset: selgeren hadde året før tømt tanken flere ganger på kort tid. Da hun la fakturaene frem, aksepterte selgeren et prisavslag som dekket utbedringen av tanken, mens hun selv bar kostnaden ved å undersøke grunnen rundt.

Stans utslippet og begrens tapet

Kommunen er forurensningsmyndighet for små avløpsanlegg og fører tilsyn. Etter forurensningsloven § 7 skal den som har forurensning, sørge for tiltak som stanser, fjerner eller begrenser virkningen. Det er eieren av eiendommen som er ansvarlig for forurensningsskade uten at det kreves skyld, når eieren bruker eller har eiendommen (forurensningsloven § 55). Kommunen kan gi pålegg med frist, og hvis pålegget ikke følges, kan den gjøre jobben selv og kreve utgiftene dekket.

Ansvaret overfor kommunen har du uansett hva du senere kan kreve av selgeren. Du har også plikt til å begrense tapet med rimelige tiltak (§ 7-2). Fortsetter du å bruke en tank du vet lekker, og skaden dermed vokser, kan du måtte bære den delen av tapet selv. Sørg derfor for at lekkasjen stanses, og ta bilder og prøver før noe graves opp.

Hva du kan kreve av selgeren

For denne feilen er det særlig to spørsmål som avgjør hva du får. Det første er om utgiftene er direkte tap, som utbedring av tanken, eller indirekte tap, som skade på annet enn boligen. Direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld. Indirekte tap krever at selgeren har skyld eller har gitt en garanti. Det andre er hvor langt lekkasjen har spredt seg: undersøkelser og opprydding i grunnen kan bli en egen kostnad.

Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen, og du bærer 10 000 kroner selv. Heving er bare aktuelt når mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Tilbyr selgeren å utbedre tanken, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Regler om frister og krav som gjelder for alle slike saker, finner du i hus med privat vann og avløp når noe går galt etter kjøpet. Ligger feilen i septiktanken i stedet, gjelder septiktanken er ødelagt. Ved tegn til dårlig vann etter lekkasjen kan vannanalyse etter kjøpet og dårlig vannkvalitet i brønnen hjelpe deg videre.

Kort oppsummert

• Lekker en tett tank etter kjøpet, må du sannsynliggjøre at tanken var utett ved overtakelsen.
• Selgerens kunnskap om lekkasjen og det han opplyste i salgsdokumentene avgjør om det er en mangel.
• Stans utslippet raskt: som eier svarer du overfor kommunen, og du må begrense tapet.
• Prisavslaget følger utbedringskostnaden, og du bærer 10 000 kroner selv.
• Meld fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget at tanken lekker.