Salgsoppgaven sa «offentlig vann» – det var privat

Når en feil opplysning om vannet er en mangel

Etter avhendingslova § 3-8 har eiendommen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren, eller til det som står i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. Det er to vilkår til: opplysningen må kunne antas å ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet på en tydelig måte i tide. At vannforsyningen er offentlig og ikke privat, er en opplysning de fleste vil si påvirker en kjøpsbeslutning. Det er ikke det samme å bo med kommunalt vann som å eie en brønn, pumpe og eventuelt renseanlegg selv.

Salgsoppgaven regnes i tillegg som en del av det du har kjøpt. Står det «offentlig vann» og det ikke stemmer, avviker boligen også fra avtalen etter § 3-1. Du trenger ikke bevise at selgeren visste at det var feil. Feil opplysning gir mangel også uten skyld, men du må selv sannsynliggjøre at opplysningen ble gitt og at den er uriktig.

Hva privat vann betyr for deg som eier

Med en enkeltvannforsyning (et system som leverer drikkevann til bare én bolig) er du selv ansvarlig for at vannet er helsemessig trygt, klart og uten fremtredende lukt, smak og farge. Leverer systemet vann til mer enn én bolig, er det et vannforsyningssystem, og vannverkseieren har ansvar for kravene i drikkevannsforskriften.

I tillegg kommer driften. Pumpe, filter, ledninger og brønn må vedlikeholdes, og feil rammer deg direkte. Går en privat vannledning over andres grunn, skal retten til å legge og bruke den være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte kommunen godtar. Et hus som fungerte på papiret med offentlig vann, kan derfor bli et helt annet kjøp når vannet er privat.

Går det offentlig vannledning over eiendommen, i vei inntil den eller over nærliggende areal, skal bygningen kobles til. Kommunen kan godta en annen ordning ved uforholdsmessig kostnad. Om ledningen fra tomtegrensen og inn til huset er din eller kommunens, avhenger av kommunens vilkår, men normalt eier huseieren stikkledningen.

Slik gikk det for Yusuf

Yusuf kjøpte en enebolig der salgsoppgaven sa «offentlig vann og avløp». I august, to måneder etter overtakelsen, ringte en nabo og spurte om han hadde fått med seg brønnen bak garasjen. Det viste seg at huset fikk vann fra en felles brønn som Yusuf og to naboer delte, og at pumpen sto på naboens tomt.

Yusuf sendte salgsoppgaven til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren svarte at han hadde nevnt brønnen muntlig på visningen. Yusuf pekte på at salgsoppgaven aldri var rettet skriftlig, og at en muntlig bemerkning ikke er en tydelig rettelse i tide. Til slutt godtok selgeren et prisavslag som dekket det det ville koste å få egen tilkobling og tinglyst rett til ledningen.

Selgerens forsvar og kjøperens kunnskap

Selgeren vil ofte peke på at du kjente til at vannet var privat. Du kan ikke bruke mot selgeren noe du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes også for å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du har fått mulighet til å lese (§ 3-10). Nevner tilstandsrapporten eller egenerklæringen en privat brønn, kan selgeren ha en god sak.

Selgeren kan derimot ikke skjule seg bak et generelt forbehold. Ved forbrukerkjøp har et «som den er»-forbehold ingen virkning. Har selgeren vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro, kan han heller ikke bruke mot deg at du burde undersøkt selv.

Motstridende opplysninger er vanlige: én side sier offentlig, et vedlegg sier privat. Da avhenger utfallet av hva som er tydeligst, og av hva du kunne regne med ut fra helheten.

Krav og frister for denne feilen

Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen, altså hva det koster å skaffe et vannanlegg som svarer til det som ble lovet. Selgeren har rett til å tilby rettelse, og da må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Er saken alvorlig, kan heving være aktuelt, men da må feilen være et vesentlig avtalebrudd. Gi melding innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Resten av reglene står i hus med privat vann og avløp når noe går galt etter kjøpet.

Ser du at selgeren også har uttalt seg feil om avløpet, se hva må selger opplyse om et privat avløpsanlegg. Gir borebrønnen for lite vann, gjelder borebrønnen gir for lite vann, og ligger ledningen over naboens tomt, finner du svar i privat vannledning over naboens tomt uten avtale.

Kort oppsummert

• En feil opplysning om offentlig vann i salgsoppgaven kan være en mangel hvis den påvirket kjøpet og ikke ble rettet tydelig i tide.
• Med privat vann er du selv ansvarlig for at drikkevannet er trygt og for drift og vedlikehold av brønn og anlegg.
• Selgeren kan svare at tilstandsrapporten eller andre dokumenter viste at vannet var privat.
• Dokumenter hva salgsoppgaven sa, og sørg for at en muntlig bemerkning ikke er eneste rettelse.