Hva må selger opplyse om et privat avløpsanlegg?

Hva loven krever av selgeren

Etter avhendingslova § 3-7 har eiendommen en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Vilkåret er at det kan antas at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Dette er en selvstendig regel. Den gjelder selv om du har fått en tilstandsrapport, og selgerens ansvar for manglende opplysninger begrenses ikke av at du kunne ha undersøkt selv (§ 3-10 tredje ledd).

Det du kan regne med å få vite, avhenger av hva som er normalt for et hus med privat avløp. Kjøper du hus med septiktank eller minirenseanlegg, har du grunn til å forvente at selgeren sier fra om problemer med anlegget, om det mangler tillatelse og om det har hatt lekkasjer eller stopp.

Opplysninger som er vanlige å regne med å få

Avløpsanlegg er nært knyttet til reglene i forurensningsforskriften kapittel 12, som gjelder små avløpsanlegg. Kommunen er forurensningsmyndighet og fører tilsyn. Flere av punktene her kan derfor ha betydning for deg:

• Tillatelse. Nye utslipp og vesentlig økte utslipp krever tillatelse. Tillatelser gitt før 1.1.2007 gjelder fortsatt. Utslipp etablert før 1.1.2007 uten krav om tillatelse er fortsatt lovlige, men kommunen kan bestemme at de blir ulovlige etter en frist. Vet selgeren at anlegget mangler tillatelse, eller at kommunen har varslet krav, bør du få vite det.
• Serviceavtale. Et minirenseanlegg skal drives og vedlikeholdes etter en skriftlig avtale om drift og vedlikehold. Mangler avtalen, er det en opplysning selgeren burde gitt.
• Tømming. Slamavskillere skal tømmes helt for slam etter behov, minst hvert andre år for helårsbolig og hvert fjerde år for fritidsbolig. Har det ikke vært gjort, bør selgeren ha sagt fra.
• Dokumentasjon. Renseanlegg med infiltrasjon i grunnen skal ha dokumentasjon på at størrelse og plassering passer til vannmengdene og grunnforholdene.
• Rett til ledning over annen grunn. Går avløpsledningen over naboens tomt, skal retten til det være sikret ved tinglyst dokument eller på en annen måte kommunen godtar.

Lukt fra anlegget skal ikke plage omgivelsene. Har selgeren fått klager fra naboer, er det også noe du hadde grunn til å regne med å få vite.

Slik gikk det for Mina

Mina kjøpte en enebolig med minirenseanlegg. Etter tre måneder begynte alarmen på anlegget å gå, og en servicetekniker fortalte at anlegget ikke hadde vært vedlikeholdt de siste årene. Det fantes ingen serviceavtale. Selgeren hadde ikke sagt noe om det, og egenerklæringen inneholdt ingen opplysninger om anlegget.

Mina skrev til selgeren og pekte på at et minirenseanlegg skal drives etter en skriftlig avtale, og at selgeren måtte ha visst at det ikke fantes noen. Selgeren svarte at han hadde brukt anlegget slik utleier før ham hadde gjort. Mina viste til at det var uten betydning for selgerens plikt til å gi opplysninger. Saken endte med at selgeren godtok å dekke tilbudet fra serviceselskapet for å få anlegget i stand igjen, mot at Mina frafalt kravet om erstatning.

Uriktige opplysninger og «som den er»

Selgerens opplysninger er en del av det du kjøper. Står det i annonsen eller salgsoppgaven at anlegget er godkjent, «nylig oppgradert» eller «tømt regelmessig», og det ikke stemmer, kan boligen ha en mangel etter § 3-8. Opplysningen må kunne antas å ha påvirket handelen, og selgeren kan stille seg fri hvis han rettet opplysningen tydelig i tide.

Et forbehold om at boligen selges «som den er», har ingen virkning ved forbrukerkjøp. Det samme gjelder generelle forbehold som ikke er så konkrete at de påvirker vurderingen din.

Motsatt kan du ikke bruke mot selgeren noe du kjente til da du kjøpte, eller noe som gikk tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter (§ 3-10). Tilstandsrapporten sier lite om skjulte avløpsanlegg uten dokumentasjon, for da vurderes anlegget ut fra alder. Opplysningsplikten er derfor særlig viktig her.

Slik sikrer du bevis

Spør selgeren skriftlig om tillatelse, serviceavtale, tømmeprotokoll og eventuelle brev fra kommunen før du gir bud, og ta vare på svarene. Finner du feil etter overtakelsen, ta bilder og få en fagperson til å skrive ned hva som er galt. Kravene ved mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Hva som gjelder for frister og krav ellers, står i hus med privat vann og avløp når noe går galt etter kjøpet. Er det uriktige opplysninger om selve vannet det gjelder, se selger ga feil opplysninger om vannforsyningen og salgsoppgaven sa offentlig vann men det var privat. Ledning over naboens tomt er behandlet i privat vannledning over naboens tomt uten avtale.

Kort oppsummert

• Selgerens opplysningsplikt om et privat avløpsanlegg gjelder det han kjente til eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få.
• Manglende tillatelse, serviceavtale og tømming er typiske forhold selgeren bør si fra om.
• Uriktige opplysninger om anlegget i annonse og egenerklæring kan gi en mangel, uansett «som den er».
• Du må sannsynliggjøre at selgeren kjente til forholdet, så spør skriftlig og ta vare på svarene.