Dårlig vannkvalitet i brønnen etter kjøpet

Hva som regnes som dårlig vannkvalitet i en brønn

Med egen brønn er det du som eier vannforsyningen. Drikkevannsforskriften kaller det en enkeltvannforsyning, altså et system som leverer vann til bare én bolig. Eieren er selv ansvarlig for at vannet er helsemessig trygt, klart og uten fremtredende lukt, smak og farge.

Noen av grensene i forskriften gir et bilde av hva som er ute av orden. For E. coli og intestinale enterokokker er grenseverdien 0 per 100 ml. Tiltaksgrensen for koliforme bakterier er også 0 per 100 ml. For jern og mangan er tiltaksgrensene 0,2 mg/l og 0,05 mg/l, og pH skal ligge mellom 6,5 og 9,5.

I brønner i fjell kan det i tillegg være radon i vannet. Statens strålevern (DSA) anbefaler tiltak hvis vannet i en husholdning med egen vannforsyning har mer enn 500 Bq/l. Tallene sier noe om hva som er normalt og hva som kan gi krav. Hva du får medhold i, avhenger likevel av at du kunne forvente noe annet.

Når vannkvaliteten er en mangel og når den ikke er det

Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Vann som er ubrukelig som drikkevann, er noe du kan forvente ikke skal skje i en helårsbolig. Plan- og bygningsloven krever også at bygningen har tilgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann før den tas i bruk.

Dårlig vannkvalitet kan skyldes forhold som følger med grunnen, som jern og mangan. Da spiller det en rolle om det er vanlig i området og om det ble opplyst. Det kan også skyldes en feil ved brønnen, som at den er dårlig forseglet, plassert nær en septiktank eller mangler tak.

Er vannet dårlig fordi noe har skjedd etter overtakelsen, som at du har gravd eller en flom har gått over, er det din risiko. Derfor er en tidlig vannprøve viktig: den gir et referansepunkt.

Slik gikk det for Juha

Juha kjøpte et småbruk med borebrønn og overtok i juni. Fire uker senere tok han vannprøve etter Mattilsynets anbefaling, og svaret viste E. coli og høyt innhold av jern. Vannet luktet også av råttent egg.

Selgeren hadde ikke tatt prøver, men Juha fant i salgsoppgaven at «brønnen leverer godt vann». Han fikk en brønnborer til å inspisere brønnen. Brønnboreren sa at lokket var skadet og at overflatevann hadde kommet inn, en skade som hadde vært der i flere år.

Juha reklamerte skriftlig og la ved analyse og rapport fra brønnboreren. Selgeren svarte at brønnen alltid hadde fungert, og at skaden kunne ha oppstått etter overtakelsen. Juha viste til at skaden var gammel, med rust og mose på lokket, og at salgsoppgaven ikke stemte. Selgeren tilbød til slutt å betale for nytt lokk og desinfeksjon, og Juha tok imot.

Hva selgeren skulle ha sagt og hva tilstandsrapporten dekker

Selgeren må opplyse om forhold han visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Har han hatt problemer med brønnen, kokt vannet eller installert renseanlegg, er det slikt du skulle fått vite. Eiendommen har også en mangel hvis opplysningene i salgsoppgaven ikke stemmer (§ 3-8).

Tilstandsrapporten omtaler ofte bare brønnen som vannkilde, og går sjelden inn på analyse av vannet. Manglende omtale av vannkvaliteten er ikke noe bevis for at vannet var i orden.

Du regnes derimot for å kjenne til forhold du burde ha oppdaget ved en undersøkelse før kjøpet, og det som tydelig går frem av salgsdokumentene (§ 3-10). En kjøper av eiendom med egen brønn kan derfor bli møtt med at han burde tatt vannprøve før han kjøpte. Hvis selgeren har vært uærlig eller handlet i strid med god tro, gjelder ikke det.

Hva du kan kreve og hvordan du kommer i gang

Ta en vannprøve ved et laboratorium. Mattilsynet anbefaler at prøven minst analyseres for E. coli og intestinale enterokokker, og at du tar ekstra prøve ved plutselige endringer i farge, smak eller lukt. Mattilsynet fører tilsyn med vannverk, ikke med enkeltbrønner, så det er ingen offentlig instans som tar ansvar for saken.

Deretter kan du kreve prisavslag som svarer til kostnaden ved å rette feilen, for eksempel et renseanlegg eller en ny brønn (§ 4-12). Selgeren har først rett til å rette hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Erstatning kan bli aktuelt hvis selgeren har skyld (§ 4-14). Er vannet ubrukelig og feilen ikke lar seg rette, kan heving vurderes hvis avtalebruddet er vesentlig (§ 4-13). Vilkårene for heving finner du i Hva skal til for å heve kjøpet?.

Les mer om hva analysen bør vise i vannanalyse etter kjøpet: hva bør den vise?. Reglene om privat vann og avløp står samlet i pilaren om hus med privat vann og avløp. Er pumpen og hydroforen også slitt, se pumpe og hydrofor på brønnen er utslitt.

Kort oppsummert

• Dårlig vannkvalitet i brønnen er en mangel hvis vannet er urimelig dårlig for en helårsbolig og selgeren ikke sa fra.
• Som eier av brønnen har du selv ansvar for at vannet er trygt, så ta vannprøve tidlig.
• Analysen fra et laboratorium og en brønnborers vurdering er beviset ditt.
• Selgeren må ha opplyst det han visste om brønnen, og salgsoppgavens påstander om vannet må stemme.
• Prisavslag som svarer til rettekostnaden er vanligst, mens heving krever et vesentlig avtalebrudd.