Privat vannledning over naboens tomt uten avtale

Hvorfor retten til vannledningen over naboens tomt må være sikret

Plan- og bygningsloven § 27-1 første ledd sier at retten til å føre vannledning over annens grunn, eller til å koble seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument. Alternativet er en annen måte som kommunen godtar. Loven stiller samme krav for avløpsledning.

Det betyr at en muntlig avtale mellom forrige eier og naboen, eller en ordning som bare «alltid har vært slik», ikke nødvendigvis er nok. Bygningen kan ikke tas i bruk til opphold uten forsvarlig tilgang til vann, og retten til å bruke ledningen er en del av den tilgangen.

For deg som kjøper er spørsmålet enkelt å stille. Hvem eier grunnen ledningen ligger på, og hva har den som eier grunnen sagt ja til skriftlig? Finnes ikke det svaret i grunnboken eller i papirene fra selgeren, er retten dårlig sikret.

Når det er en mangel i kjøpet

Avhendingslova bygger på flere regler som kan komme inn.

• Offentligrettslige krav. Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Er kravet om sikret rett til ledningen ikke oppfylt, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd.
• Rettsmangel. Har en tredjeperson en rett i eiendommen, behandles det etter mangelsreglene, med mindre avtalen sier at du overtar eiendommen med begrensningen. Det er en av grunnene til at selgeren bør ha sagt tydelig fra.
• Opplysningsplikt. Visste selgeren at ledningen gikk over naboens tomt uten avtale, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7.
• Uriktige opplysninger. Sto det i salgsoppgaven at eiendommen hadde «egen vannforsyning» uten forbehold, og det ikke stemte, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-8.

Egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke rettsmangler og offentligrettslige rådighetsbegrensninger. Det kan være en fordel for deg, men det avhenger av at saken faktisk regnes som en av disse.

Har du fått tydelig beskjed i salgsdokumentene om at ledningen går over annens grunn, og du hadde mulighet til å lese dem, regnes du for å kjenne til forholdet.

Slik gikk det for Nora

Nora kjøpte et småbruk med egen vannforsyning fra en kilde. Salgsoppgaven sa at vannet kom fra «privat kilde med ledning». Etter et halvt år rev naboen opp et stykke av grøfta og sa at han ikke hadde gitt noen tillatelse, at han ikke kjente til noen avtale med forrige eier, og at ledningen måtte flyttes.

Nora sjekket grunnboken og fant ingen tinglyst rett. Hun spurte selgeren, som svarte at han hadde en muntlig avtale med naboens far, og at ingen hadde protestert på tretti år. Nora sendte en skriftlig reklamasjon og viste til at hun ikke hadde fått vite at retten manglet.

Selgeren ville først ikke ta ansvar. Da Nora la frem hvordan kommunen forventet at retten skulle sikres, gikk han med på å delta i en skriftlig avtale med naboen som ble tinglyst. Det var en rettelse selgeren hadde rett til å tilby, og Nora godtok den siden den løste problemet. Hun fikk dekket utgiftene til tinglysing og oppmåling.

Hva du bør gjøre før og etter overtakelsen

Sjekk i grunnboken om det er tinglyst rettigheter for ledninger, og be selgeren fremlegge skriftlige avtaler. Spør megleren hvor kilden eller brønnen ligger, og om ledningen krysser andres eiendom.

Oppdager du problemet etter overtakelsen, bør du sette opp en skriftlig reklamasjon som forklarer hva som mangler og at du gjør mangelen gjeldende. Ta bilder av ledningens trasé og be om utskrift fra grunnboken. Spør også kommunen for å høre hva den godtar som sikret rett. Er naboen positiv, kan en tinglyst avtale løse saken uten flytting, og selgeren har da mulighet til å rette.

Hva ledningen ville koste å legge om, kan være grunnlaget for et prisavslag. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen.

Selgerens rett til å rette og hva du ellers kan kreve

Særegent for denne saken er at løsningen ofte er en avtale med naboen, ikke noe selgeren kan gjøre alene. Selgeren har rett til å tilby retting, og du må godta det når det ikke gir deg urimelig ulempe. Får han ikke til en avtale, kan du kreve prisavslag eller erstatning. Er problemet så stort at du ikke får vann til boligen, kan du vurdere heving.

Se hovedartikkelen om privat vann og avløp for de generelle reglene om krav og frister. Om du vil vite mer om hva naboen må tåle, forklarer rett til å ha ledninger over naboens grunn prinsippene. Ligger septiktanken også utenfor din tomt, henger saken sammen med septiktanken på naboens eiendom, og for opplysningene til selgeren er salgsoppgaven som sa offentlig vann relevant.

Kort oppsummert

• En privat vannledning over naboens tomt uten avtale kan være en mangel, fordi retten skal være sikret ved tinglyst dokument eller på en måte kommunen godtar.
• Selgerens opplysninger og det som står i grunnboken avgjør saken.
• Du må selv sannsynliggjøre at retten mangler.
• Løsningen er ofte en tinglyst avtale med naboen, og selgeren har rett til å tilby den før du kan kreve prisavslag.