Minirenseanlegget virker ikke og mangler serviceavtale
Et minirenseanlegg som ikke virker og mangler serviceavtale er ofte en mangel, fordi forurensningsforskriften krever at slike anlegg drives og vedlikeholdes etter en skriftlig avtale. Det som avgjør saken, er om anlegget faktisk er ute av drift eller bare mangler papirene, og om selgeren sa fra om det. Manglende avtale alene er lett å rette, men et anlegg som ikke renser, kan gi større krav. Du må sannsynliggjøre at feilen fantes da du overtok.
Hva forurensningsforskriften krever av et minirenseanlegg
Et minirenseanlegg er et lite renseanlegg for avløpsvann fra et hus eller en hytte, ofte brukt der det ikke er offentlig kloakk. Forurensningsforskriften kapittel 12 gjelder små avløpsanlegg med utslipp under 50 personenheter.
Forskriften sier at minirenseanlegg skal drives og vedlikeholdes etter en skriftlig drifts- og vedlikeholdsavtale. Avløpsanlegget skal også bygges og drives slik at omgivelsene ikke får sjenerende lukt. Kommunen er forurensningsmyndighet og fører tilsyn.
Ingen kan sette i gang nye utslipp uten tillatelse. Tillatelser gitt før 1.1.2007 gjelder fortsatt, og eldre utslipp som ikke trengte tillatelse den gang, er fortsatt lovlige. Kommunen kan likevel bestemme at de blir ulovlige etter en frist. Hvilken tillatelse anlegget har, bør derfor sjekkes. Egen omtale finnes i Utslippstillatelsen for avløpet mangler – hva risikerer jeg?.
Når det er en mangel
Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt for eiendommen da avtalen ble inngått (§ 3-2). Det gjelder ikke hvis du ikke bygde på selgerens kunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det. Et anlegg som mangler skriftlig serviceavtale, strider mot forskriften og kan derfor være en mangel.
Eiendommen har også en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et anlegg som ikke renser, er ikke det du forventer når selgeren har presentert boligen som en vanlig helårsbolig.
Selgeren har en opplysningsplikt. Han skal si fra om forhold han visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Visste han at anlegget hadde stått uten service i årevis, eller at kommunen hadde gitt pålegg, skulle du ha fått vite det.
Du kan ikke bruke noe som sto tydelig i tilstandsrapporten eller salgsdokumentene mot selgeren (§ 3-10). Står det der at anlegget mangler serviceavtale, kan du bli møtt med at du kjente til det.
Slik gikk det for Anders
Anders kjøpte en enebolig med minirenseanlegg og overtok i april. Etter noen uker luktet det kloakk i hagen, og anlegget viste feilmelding. Han ba serviceselskapet i området om å komme, men fikk vite at anlegget ikke hadde noen aktiv avtale hos dem.
Serviceteknikeren fant at luftepumpen sto, og at slammet ikke hadde vært tømt på lenge. Anlegget måtte repareres og en avtale opprettes før det fungerte igjen. Teknikeren skrev en rapport med bilder og en beskrivelse av tilstanden.
Anders reklamerte skriftlig til selgeren. Selgeren skrev at han alltid hadde tømt tanken selv, og at han ikke visste at det trengtes avtale. Anders viste til at salgsoppgaven beskrev anlegget som «velfungerende» og til rapporten. Selgeren tilbød å dekke reparasjonen av pumpen, og Anders gikk med på det mot at avtalen var hans eget ansvar. De ble enige på den måten.
Hva som er din egen jobb og hva selgeren må rette
Etter overtakelsen er det du som eier anlegget og du som må ha en gyldig avtale. Du bør derfor uansett inngå en serviceavtale, og det er ofte en rimelig og rask oppgave. Da får du også en teknikers vurdering av anleggets tilstand som du kan bruke som dokumentasjon.
Kravet mot selgeren dreier seg om det som var galt ved overtakelsen: en pumpe som var ødelagt, et anlegg som ikke renset, eller en manglende tillatelse. Kostnaden ved selve avtalen er en løpende utgift for deg som eier, og kan ikke uten videre kreves refundert.
Slamavskillere skal tømmes helt etter behov, og minst hvert andre år for helårsbolig og hvert fjerde år for fritidsbolig. Har selgeren ikke tømt, kan tilstanden være en del av det du reklamerer på.
Levetiden på anleggets deler er ikke fastsatt i noen tabell. Er anlegget gammelt, blir det vanskeligere å få medhold i ren slitasje.
Krav og rekkefølge når anlegget ikke virker
Selgeren har rett til å rette før du kan kreve prisavslag, hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Reparasjon av pumpen eller en ny avtale kan være det han tilbyr. Godtar du ikke et rimelig tilbud, mister du prisavslag og heving for den feilen.
Blir anlegget ikke rettet, kan du kreve prisavslag som svarer til kostnaden ved å rette (§ 4-12). Erstatning kan du få hvis selgeren har skyld, for eksempel hvis han har holdt tilbake opplysninger (§ 4-14). Heving krever et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13), og en avtale som manglet er sjelden nok. Se hva som kreves i Kan jeg heve boligkjøpet på grunn av mangler?.
Reglene for privat vann og avløp er samlet i pilaren om hus med privat vann og avløp. Er også septiktanken ødelagt, kan du lese om det i Septiktanken er ødelagt – hvem betaler ny?.
Kort oppsummert
- Et minirenseanlegg uten serviceavtale strider mot forskriften, og det kan være en mangel hvis selgeren ikke opplyste om det.
- Anlegget som ikke virker, gir sterkere krav enn en manglende avtale alene.
- Få en serviceteknikers rapport med bilder, og opprett en avtale selv så snart du kan.
- Selgeren har rett til å rette før du kan kreve prisavslag.
- Sjekk tillatelsen til utslippet, siden en manglende tillatelse er et eget problem.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 24 saker om septiktank, brønn og privat vann fikk kjøper helt eller delvis medhold i 62 %.