Vannprøven viser bakterier – selgers ansvar?

Hva vannprøven egentlig forteller

Drikkevannsforskriften setter grenseverdien for E. coli og intestinale enterokokker (bakterier som brukes som tegn på forurensning) til 0 per 100 ml. Tiltaksgrensen for koliforme bakterier er også 0 per 100 ml. En prøve over disse verdiene betyr at vannet ikke holder normen for drikkevann.

Mattilsynet anbefaler at eiere av egen brønn sender vannprøve til et laboratorium, og at prøven minst analyseres for E. coli og intestinale enterokokker. Endrer vannet plutselig farge, blir grumsete eller får ny smak eller lukt, bør du ta en ekstra prøve.

Et prøvesvar med bakterier sier likevel ingenting om hvem som har ansvaret. Det forteller bare hvordan vannet var den dagen prøven ble tatt. Spørsmålet om selgerens ansvar avgjøres av hva som var avtalt, hva som ble opplyst, og hva du kunne forvente av en bolig som denne.

Når bakterier i brønnen er en mangel

Avhendingslova § 3-2 første ledd sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Plan- og bygningsloven § 27-1 forutsetter dessuten at en bolig har hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann. Vann med bakterier over grensen svarer dårlig til den forventningen.

Det finnes flere veier til en mangel.

• Selgeren ga en opplysning som var feil. Sto det i salgsoppgaven eller i egenerklæringen at vannet var testet og fint, og det ikke stemte, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-8.
• Selgeren tiet om noe han kjente til. Visste han om tidligere prøver med bakterier, eller om at brønnen var utsatt for forurensning, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7.
• Vannet holder ikke forventet standard. Også uten en konkret opplysning kan resultatet være en mangel etter § 3-2, men da må du kunne vise hva som var normalt for en slik brønn.

Forbeholdet «som den er» hjelper ikke selgeren ved forbrukerkjøp. Generelle forbehold har ingen virkning, og heller ikke forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke din vurdering.

Motsatt kan du ikke bruke noe du kjente til da du kjøpte. Sto det i salgsdokumentene at tidligere prøver hadde vist bakterier, og du hadde fått mulighet til å lese dem, regnes du for å kjenne til forholdet etter avhendingslova § 3-10.

Slik gikk det for Katarzyna

Katarzyna overtok en enebolig med egen borebrønn 1. juni. Salgsoppgaven sa bare at boligen hadde «privat vannforsyning fra brønn». Etter tre uker tok hun en prøve på eget initiativ fordi vannet luktet svakt. Laboratoriet fant E. coli.

Hun sendte prøvesvaret til selgeren skriftlig samme uke og skrev at hun gjorde mangelen gjeldende. Selgeren svarte at han aldri hadde testet vannet, men at familien ikke hadde vært syke. Han tilbød å rette. Katarzyna godtok det, siden rettingen ikke ga henne noen særlig ulempe, og selgeren lot et rørleggerfirma gå gjennom brønnen og tette lokket. En ny prøve seks uker senere viste 0 per 100 ml.

Historien endte uten prisavslag. Hadde ny prøve fortsatt vist bakterier, ville hun kunne gå videre med krav om prisavslag, og selgeren ville måtte vurdere om han skulle betale for en større utbedring.

Bevis og tidsforløp: du må sannsynliggjøre mangelen

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at vannet var fint. Det gjør prøvesvaret og dokumentasjonen rundt det viktig.

• Bruk et laboratorium og ta prøven etter laboratoriets anvisning, slik at ingen kan hevde at selve prøvetakingen var feil.
• Ta helst en ny prøve for å bekrefte resultatet.
• Sørg for å ha dato og klokkeslett for hver prøve, og hva som er gjort med brønnen siden overtakelsen.
• Be selgeren og megleren om tidligere prøvesvar og om opplysninger om brønnens alder og tilstand.

Om det er en mangel, vurderes ut fra tidspunktet da risikoen gikk over på deg, normalt overtakelsen. Det kan være en mangel selv om feilen først viser seg senere. Men en prøve tatt lenge etter innflytting kan også skyldes noe som har skjedd i din tid, for eksempel skade på brønnlokk eller ledninger. Jo tidligere du tar prøven, jo enklere er det å knytte resultatet til selgerens tid.

Retting og krav ved forurenset vann

Særegent for en forurenset brønn er at selgeren ofte kan rette raskt. Ved kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å tilby retting, og du må godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe. Avviser du en retting selgeren har rett til å utføre, mister du kravene om prisavslag og heving, men beholder erstatningskravet. Tilbud om retting bør derfor vurderes nøye før du sier nei.

Blir vannet ikke godt nok, er prisavslaget normalt det en tilfredsstillende utbedring ville kostet. Du finner de generelle reglene om krav og frister i hovedartikkelen om privat vann og avløp. Er det snakk om tilsig fra en dårlig septiktank, henger saken sammen med septiktanken som er ødelagt. Har vannkvaliteten vært dårlig over tid, kan du lese mer i dårlig vannkvalitet i brønnen etter kjøpet.

Kort oppsummert

• Bakterier i vannprøven er over grensen når E. coli eller enterokokker er over 0 per 100 ml.
• Ved en bakterieforurenset brønn er du avhengig av at selgeren ga feil opplysninger, tidde om noe han visste, eller at vannet var dårligere enn du kunne forvente.
• Du må selv sannsynliggjøre mangelen med en prøve fra laboratorium, helst gjentatt.
• Selgeren har rett til å rette. Avviser du det, kan du miste prisavslag og heving.