Eierskifte i borettslag: dette skjer mellom salg og innflytting

Eierskifte i borettslag: prosessen fra avtale til nøkler

Et eierskifte i borettslag består av flere løp som går parallelt. Rekkefølgen er stort sett denne.

1. Selger og kjøper inngår en bindende avtale om at andelen skal gå over.
2. Laget får melding om eierskiftet, og en eventuell forkjøpsrett kan gjøres gjeldende.
3. Kjøperen søker om godkjenning hvis vedtektene krever det.
4. Laget svarer. Er det gitt godkjenning, kan kjøperen bruke boligen.
5. Selger betaler et eierskiftevederlag til laget, og kjøperen overtar plikter som andelseier.

Hver del har egne frister og regler. Det er derfor nyttig å se hele forløpet samlet.

Forkjøpsrett: hva den er og hvem som kan bruke den

Forkjøpsrett gjelder bare hvis vedtektene sier at andelseiere eller andre har forkjøpsrett ved eierskifte (borettslagsloven § 4-11). Er det ikke fastsatt i vedtektene, er det heller ingen forkjøpsrett. Er den fastsatt, kan bare laget gjøre den gjeldende på vegne av dem som har rett til å bruke den (§ 4-14).

Forkjøpsretten utløses når det er avtalt på bindende måte at andelen skal gå over til en ny eier (§ 4-13). Den kan ikke gjøres gjeldende når andelen går til ektefelle, slektning i rett opp- og nedstigende linje, søsken eller andre som de to siste årene har hørt til samme husstand, og heller ikke ved skifte etter separasjon eller skilsmisse (§ 4-12).

Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er tjue dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet, med opplysning om pris og andre vilkår. Har laget fått et skriftlig forhåndsvarsel minst femten dager og høyst tre måneder før meldingen, er fristen fem hverdager (§ 4-15). Fristene kan ikke fravikes. For å ta imot et forhåndsvarsel kan laget kreve et vederlag på opptil fem ganger rettsgebyret (§ 4-22).

Den som bruker forkjøpsretten, overtar kjøperens plikter etter avtalen og betaler den prisen andelen er solgt for. Er andelen åpenbart solgt til underpris, settes løsningssummen til vanlig pris.

Godkjenning av kjøperen og bruk av boligen

Er det fastsatt at ny andelseier skal godkjennes av laget, kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn (§ 4-5). Vilkår for eierskifte kan heller ikke vedtektsfestes uten at det er saklig grunn til det (§ 4-4). Utgangspunktet i loven er at bare fysiske personer kan være andelseiere, og at hver eier bare kan eie én andel. Det er unntak, blant annet for kommuner og enkelte andre juridiske personer som kan eie en andel av andelene.

Er ikke melding om nekting kommet frem til kjøperen senest tjue dager etter at søknaden kom frem til laget, regnes godkjenning som gitt. Her bruker loven «dager», ikke «døgn», og fristen løper fra søknaden kom frem.

Når vedtektene krever godkjenning, har kjøperen ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at han har rett til å erverve andelen. I mellomtiden er den forrige andelseieren solidarisk ansvarlig med kjøperen for felleskostnadene.

For arbeidet med eierskiftet og eventuell godkjenning kan laget kreve et vederlag på opptil fire ganger rettsgebyret av den som selger andelen (§ 4-6). Laget kan ikke avtale at noen andre skal betale det. Kjøperen kan derfor ikke pålegges å dekke vederlaget.

Etter overtakelsen har ny eier plikt til å utføre vedlikehold etter § 5-12, selv om det skulle vært gjort av forrige eier (§ 5-16).

Når laget har fått melding eller forhåndsvarsel om eierskifte, skal det oppfordre alle som vil bruke forkjøpsretten, til å melde seg innen en frist. Oppfordringen skal kunngjøres i minst én avis som er vanlig lest på stedet, eller på annen måte som fremgår av vedtektene. Fristen for å melde seg skal være minst fem hverdager fra kunngjøringen. Den som ikke melder seg i tide, kan ikke bruke forkjøpsretten ved dette eierskiftet (§ 4-21).

Laget kan sette som vilkår at den som vil bruke forkjøpsretten, har betalt inn løsningssummen eller stilt selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon. Den som overtar, skal betale løsningssummen senest fjorten dager etter at løsningskravet er satt frem og summen er endelig fastsatt (§ 4-17). Krav om å overta andelen skal settes frem skriftlig for både selgeren og kjøperen (§ 4-16).

Har ikke boligen vært tilgjengelig for visning før fristen gikk ut, kan den som bruker forkjøpsretten si seg ubundet av kravet innen to uker etter at boligen ble overtatt (§ 4-19).

Arv, skilsmisse og tvangssalg

Eierskifte skjer ikke bare ved vanlig salg. Arv utløser forkjøpsretten fra arvefallet, mens tvangssalg utløser den når det foreligger rettskraftig stadfestingskjennelse (§ 4-13). Forkjøpsretten kan likevel ikke brukes når andelen går til ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, søsken eller en som de to siste årene har hørt til samme husstand som forrige eier, og heller ikke når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmisse (§ 4-12).

Ved tvangssalg kan laget selv kjøpe andelen (§ 4-9). Salg som følge av pålegg om salg etter § 4-8 eller § 5-22 følger egne regler, og kjøperen i et slikt salg må like fullt godkjennes etter vedtektene hvis de krever det.

Som kjøper bør du lese vedtektene før du byr. Der står det om laget har forkjøpsrett og om kjøperen må godkjennes. Spør styret hvilke frister som gjelder i praksis, og om det er varslet noe om eierskiftegebyret. Sjekk også at du er en person som kan eie andelen etter lovens utgangspunkt: bare fysiske personer kan eie andel, og hver eier kan bare eie én andel, med unntak for blant annet kommuner og visse institusjoner.

Avtal overtakelsesdato slik at det er tid til både forkjøpsfristen og godkjenningsfristen. Det er først når begge frister er ute, eller godkjenning er gitt og forkjøpsretten er avklart, at du trygt kan regne med boligen.

Hvis laget sier nei

Nekter laget å godkjenne kjøperen, bør det oppgi grunnen skriftlig. Er grunnen ikke saklig, kan kjøperen reise søksmål. Er det reist søksmål om nektingen, kan tingretten ved kjennelse fastsette at kjøperen mot trygdgiving kan bruke boligen til spørsmålet er rettskraftig avgjort. Forliksrådet kan ikke ta avgjørelse om slik bruksrett (§ 4-5 annet ledd).

Er andelen ervervet i strid med lovens grunnregler eller en gyldig vedtektsbestemmelse, kan laget pålegge erververen å selge. Pålegget skal være skriftlig, og fristen må ikke være kortere enn tre måneder (§ 4-8).

Kort oppsummert

• Eierskifte i borettslag starter med en bindende avtale, og laget skal ha melding om den.
• Forkjøpsrett gjelder bare hvis vedtektene har regler om det, og fristen er tjue dager eller fem hverdager med forhåndsvarsel.
• Krever vedtektene godkjenning, kan den ikke nektes uten saklig grunn og regnes som gitt etter tjue dager uten nekting.
• Kjøperen kan ikke bruke boligen før godkjenning er gitt, og selgeren dekker eierskiftevederlaget på opptil fire ganger rettsgebyret.
• Nekter laget uten saklig grunn, kan kjøperen gå til retten, og tingretten kan avgjøre midlertidig bruk.