I de fleste borettslag må styret godkjenne deg som ny andelseier før handelen er endelig gyldig – men godkjenningen er en formalitet i det store flertallet av saker og går normalt greit gjennom. Kravet følger av borettslagsloven og av vedtektene i det enkelte laget, og har sin bakgrunn i at et borettslag er mer enn en eiendomsinvestering: det er et bofellesskap der de andre andelseierne har en viss interesse i hvem som blir ny nabo og medeier.

Hvorfor kreves godkjenning?

Formålet med godkjenningsordningen er ikke at styret skal kunne velge og vrake blant kjøpere etter smak og behag, men å sikre at grunnleggende vilkår for andelseie er oppfylt – for eksempel at kjøperen faktisk har anledning til å eie andelen etter loven og vedtektene, og at eventuelle krav om botid eller boplikt er forstått og kan oppfylles. I praksis fanger godkjenningsordningen først og fremst opp de sjeldne tilfellene der noe er i utakt med reglene, ikke den vanlige boligkjøperen.

Hva skjer i praksis?

Etter at kjøpekontrakt er signert (og eventuell forkjøpsrett er avklart), sender megler eller kjøper en søknad om godkjenning til styret, gjerne gjennom forretningsføreren. Søknaden inneholder normalt grunnleggende opplysninger om kjøperen – navn, fødselsdato og bekreftelse på at kjøperen er en fysisk person som skal bo i boligen selv, samt eventuell dokumentasjon dersom vedtektene stiller særskilte krav. Styret behandler søknaden administrativt – det er normalt ikke nødvendig med et fysisk styremøte for en kurant sak, og mange lag har rutiner der forretningsføreren godkjenner på styrets vegne innenfor klare kriterier, uten at hvert enkelt styremedlem trenger å ta stilling til saken.

Styret har en frist på 20 dager fra søknaden er mottatt til å svare. Kommer det ingen melding om at godkjenning nektes innen denne fristen, regnes godkjenningen automatisk som gitt. Denne fristregelen fungerer som en sikkerhetsventil for kjøper: du risikerer ikke å bli hengende i uvisshet på ubestemt tid fordi styret ikke tar stilling til saken. Fristen løper fra det tidspunktet søknaden faktisk kommer frem til laget, ikke fra det tidspunktet kjøpekontrakten ble signert, så det er en fordel å sende søknaden så raskt som mulig etter kontraktsinngåelsen.

Hva om dere er flere som kjøper sammen?

Kjøper du sammen med en ektefelle, samboer eller andre, må normalt alle som skal stå som eiere av andelen, omfattes av godkjenningssøknaden. Dette er sjelden problematisk så lenge alle skal bo i boligen sammen og for øvrig oppfyller de samme vilkårene som en enkeltperson ville måttet oppfylle. Dersom dere derimot ønsker at bare én av dere skal stå som formell andelseier, mens den andre for eksempel bare bidrar med finansiering, bør dere avklare dette tydelig før søknaden sendes, slik at det ikke oppstår uklarhet om hvem som faktisk blir registrert i andelsboken.

Hva ser styret på?

Vanlige forhold styret kontrollerer inkluderer:

  • Om kjøperen er en fysisk person, eller i tilfeller der kjøperen er et selskap eller en annen juridisk person, om vedtektene faktisk åpner for dette.
  • Om kjøperen allerede eier en annen andel i laget, i strid med hovedregelen om at man normalt bare kan eie én andel per person.
  • Om det gjelder boplikt eller andre særskilte krav i vedtektene, og om disse er forstått og kan oppfylles av kjøper.

Det styret som hovedregel ikke kan gjøre, er å nekte godkjenning ut fra rene synsinger, personlige preferanser eller forhold som ikke har noen saklig sammenheng med borettslagets legitime interesser – dette er tema for neste artikkel i denne serien.

Hva om du blir nektet godkjenning?

Blir du nektet godkjenning, bør du be om en skriftlig begrunnelse dersom du ikke allerede har fått det, slik at du kan vurdere om nektelsen er saklig begrunnet. En kjøper som mener nektelsen er urimelig eller usaklig, kan bringe spørsmålet videre, i siste instans for domstolene. De færreste saker ender så langt, men det er en reell mulighet dersom du opplever at styret handler vilkårlig. Du finner en grundigere gjennomgang av hva som regnes som saklig og usaklig nektelse i den neste artikkelen i denne serien.

Hva om godkjenningen uteblir fordi styret ikke er operativt?

I noen mindre lag hender det at styret er tregt med å behandle saker, rett og slett fordi styrearbeidet gjøres på fritiden av folk med andre jobber å passe på. Nettopp derfor er 20-dagersfristen en viktig beskyttelse for kjøperen: uansett hvor lite aktivt styret er, kan ikke en kjøper holdes i uvisshet lenger enn dette uten at godkjenningen automatisk regnes som gitt. Er det tvil om hvorvidt en søknad faktisk er kommet frem til laget, bør du eller megleren be om skriftlig bekreftelse på at søknaden er mottatt, slik at det ikke oppstår uenighet om når 20-dagersfristen begynte å løpe.

Eksempel

Fredrik kjøper en leilighet i et borettslag og søker om godkjenning som ny andelseier samme dag som kjøpekontrakten signeres. Styret behandler søknaden administrativt gjennom forretningsføreren, sjekker at Fredrik er en fysisk person uten andre andeler i laget fra før, og bekrefter godkjenning ti dager senere. Fredrik trenger aldri å møte styret personlig – hele prosessen skjer i bakgrunnen mens han forbereder flyttingen.

Oppsummering

Ja, styret skal som hovedregel godkjenne deg som ny andelseier, men dette er i praksis en formalitet for de aller fleste kjøpere. Styret har 20 dager på seg til å svare, og manglende svar innen fristen regnes som godkjenning. Godkjenningsordningen er ment å sikre at grunnleggende vilkår for andelseie er oppfylt, ikke å gi styret fri adgang til å velge kjøpere etter eget forgodtbefinnende.