Burettslagslova

§ 4-5 — Styrets godkjenning av ny andelseier (kjøper)

Kjøpt borettslagsleilighet og venter på styrets godkjenning? Styret har 20 dager på seg, og kan bare si nei hvis de har en saklig og god grunn.

Kort svar

Hvis vedtektene krever det, skal styret i borettslaget godkjenne deg som ny eier. Styret har 20 dager på seg til å nekte. Hører du ingenting innen 20 dager, er du automatisk godkjent. Styret kan uansett ikke si nei uten at de har en meget god og saklig grunn.

Paragraftekst

(1) Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn. Er ikkje melding om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast tjue dagar etter at søknad om godkjenning kom fram til laget, skal godkjenning reknast for å vere gitt. (2) Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. Er det reist søksmål om godkjenningsnektinga eller reist innvendingar mot eit salspålegg etter § 4-8, kan tingretten i orskurd fastsetje at ervervaren mot trygdgiving kan bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort. Forliksrådet kan ikkje ta avgjerd om slik bruksrett. (3) Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, er den førre andelseigaren solidarisk ansvarleg med ein eller fleire nye ervervarar for betaling av felleskostnader til godkjenning av ein ny andelseigar er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ein ny andelseigar har rett til å erverve andelen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Når en borettslagsleilighet selges, er det et standardpunkt i de fleste vedtekter at styret må godkjenne kjøperen. Dette er ikke en skjønnhetskonkurranse. Styret sitter ikke med makten til å velge sine egne naboer.

For at styret skal kunne nekte å godkjenne noen, må de ha en saklig grunn. Hva er det? I praksis kreves det bevis for at personen vil være et alvorlig problem for borettslaget. Det typiske eksempelet er at kjøperen er kjent for svært dårlig betalingsevne (har blitt kastet ut for manglende husleie før), eller at kjøperen har en tung historie med å rasere tidligere leiligheter.

For å unngå at selger og kjøper må vente i evigheter på at et tregt styre skal ta en avgjørelse, har loven en frist på 20 dager. Fristen starter når styret (eller forretningsføreren) mottar papirene om salget. Svarer ikke styret før de 20 dagene har gått, er saken løst: Kjøperen er automatisk godkjent, og styret kan ikke klage etterpå.

Loven sier også at den nye kjøperen ikke får lov til å flytte inn før godkjenningen er i orden. Skulle det bli en krangel som ender i retten om styret hadde rett til å si nei, kan tingretten likevel tillate at kjøperen bor der mens saken pågår.

Til slutt beskytter loven borettslagets økonomi: Den gamle eieren er fremdeles medansvarlig (solidarisk ansvarlig) for at felleskostnadene blir betalt, helt frem til den nye eieren er formelt godkjent av styret.

4-15

Eksempel

Eksempel · Kari og Petter

Kari selger boligen sin til Petter. Eiendomsmegleren sender beskjed om eierskiftet til styret 1. mai. Styret har ikke møte før 25. mai, og på dette møtet oppdager styrelederen at han kjenner Petter, og at Petter spiller irriterende høy musikk. Den 26. mai sender styret et brev der de nekter å godkjenne Petter. Styret er for sent ute. Det har gått 25 dager. I følge loven var Petter automatisk godkjent 21. mai. Dessuten hadde ikke høy musikk alene nødvendigvis vært en "saklig grunn" til å nekte kjøp, uansett hvor tidsnok de hadde svart.

Vanlige feil

Styret tror godkjenning er et åpent valg hvor de kan avvise folk de "ikke har god magefølelse" på
Styret glemmer 20-dagersfristen og tror de kan stoppe salget uker i etterkant
Den gamle eieren slutter å betale felleskostnader under salgsprosessen, og glemmer at de er medansvarlig helt frem til godkjenningen foreligger

Hva bør du gjøre?

Som kjøper og selger: Bruker dere megler, går dette av seg selv. Megleren sender eierskiftemeldingen til forretningsfører/styret, og de har stålkontroll på fristene. Skjer overtakelsen veldig kort tid etter budrunden, må dere sikre at styret godkjenner kjøpet raskt (før overtakelsesdatoen), ellers kan ikke kjøperen lovlig flytte inn.

Som styre: Ikke bruk tid og energi på å snoke på nye beboere. Hvis forretningsfører (OBOS, Bate etc.) ikke flagger at personen for eksempel skylder borettslaget penger fra før, er regelen at godkjenning skal gis prompte.

Dumme spørsmål

Er lav inntekt saklig grunn for å nekte godkjenning?

Nei, at noen har dårlig råd, får trygd eller er student er ikke saklig grunn. Risikoen for at de ikke klarer boliglånet sitt er bankens problem. Så lenge det ikke er dokumentert at de notorisk unndrar seg å betale felleskostnader (husleie) i tidligere leieforhold/borettslag, skal de godkjennes.

Hva om styret har en saklig grunn, hva skjer med kjøpet da?

Da blir godkjenningsnekten stående. Kjøperen (eller selgeren) kan saksøke borettslaget for å få domstolen til å overprøve styret. Blir nektelsen stående som lovlig, må andelen selges på nytt, ofte som et pålagt (tvunget) salg etter § 4-8.

Hva skjer hvis jeg flytter inn før styret har godkjent?

Kjøper du privat uten megler og flytter inn samme dag som kontrakten signeres, og styret 10 dager senere (innen fristen) finner en saklig grunn til å nekte deg, oppholder du deg ulovlig i leiligheten. Du risikerer da en utkastelsesprosess.