Burettslagslova

§ 5-22 — Salgspålegg fra styret (Når borettslaget tvinger deg til å selge)

Slutter du å betale regninger eller terroriserer du naboene? Borettslaget kan gi deg et formelt pålegg om å selge boligen din og flytte ut.

Kort svar

Hvis du bryter loven eller borettslagets regler alvorlig (for eksempel ved å la være å betale felleskostnader over tid, eller ved gjentatt støy og bråk), kan styret sende deg en formell advarsel. Fortsetter du, kan de gi deg skriftlig pålegg om å selge boligen din innen tre måneder. Selger du ikke, blir boligen tvangssolgt.

Paragraftekst

(1) Dersom ein andelseigar trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen. Kravet om åtvaring gjeld ikkje i tilfelle der det kan krevjast fråviking etter § 5-23 første ledd. Åtvaring skal vere gitt skriftleg og opplyse om at vesentleg mishald vil gi laget rett til å krevje andelen seld. Pålegg om sal skal vere gitt skriftleg og opplyse om at andelen kan krevjast seld ved tvangssal dersom pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje skal setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke. (2) Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter § 4-8 andre ledd.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 5-22 er borettslagets mektigste våpen mot problematiske beboere. Den gir styret muligheten til å tvangsselge boligen din hvis du oppfører deg uakseptabelt.

Loven setter imidlertid strenge krav til saksgangen før styret kan ta boligen din. Du kan ikke miste hjemmet ditt over en liten bagatell.

For det første kreves det et "vesentleg mishald". Det at du glemmer å betale én felleskostnad, eller har én høylytt fest i året, er ikke nok. Misbruket må være gjentagende, skadelig og alvorlig. Eksempler er å konsekvent nekte å betale de månedlige fellesutgiftene, å la boligen råtne slik at det skader felles bygningsmasse, drive kommersiell utleie uten lov, eller terrorisere oppgangen med narkosalg og voldelige trusler mot naboene.

For det andre krever loven en formell, skriftlig advarsel. Styret kan ikke bare sende salgspålegget ut av det blå. De må sende et brev der det står tydelig at du bryter reglene, og at "dersom dette ikke opphører, vil borettslaget kreve andelen tvangssolgt". Dette gir deg en sjanse til å rydde opp i livet ditt. (Unntaket fra advarsels-regelen gjelder kun hvis du er til så stor fare for bygget eller naboene at du må utvises på sekundet etter § 5-23).

For det tredje, hvis advarselen ikke fungerer, kommer det offisielle salgspålegget. Dette må også være skriftlig. Pålegget gir deg en frist på minimum 3 måneder. I denne perioden har du sjansen til å kontakte en vanlig eiendomsmegler og selge boligen din selv, frivillig og med verdighet, for å få en god markedspris.

Hvis du gir blaffen i pålegget og fristen på tre måneder utløper, trer andre ledd inn. Da sender styret papirene til namsmannen/tingretten. Myndighetene vil da låse deg ute og gjennomføre et statlig tvangssalg av boligen din (med henvisning til § 4-8).

Eksempel

Eksempel · Ulovlig AirBnB

Petter kjøper en bolig og setter umiddelbart opp hele leiligheten på Airbnb 365 dager i året. Naboene blir gale av stadig nye, bråkete turister i gangene og klager til styret. Styret sjekker loven, og ser at Petter mangler samtykke for all denne utleien (brudd på § 5-3). Styret sender Petter en formell, skriftlig advarsel: "Stopp den ulovlige utleien umiddelbart, ellers vil vi kreve at andelen din selges (tvangssalg)." Petter ler og fortsetter utleien. Etter to måneder sender styret et formelt salgspålegg i posten med 3 måneders frist. Petter forstår at styret har loven på sin side, og ansetter en eiendomsmegler for å selge leiligheten før saken havner hos namsmannen.

Vanlige feil

Styret glemmer å sende den formelle advarselen først, og sender rett et salgspålegg (Dette gjør hele saken ugyldig, og de må starte på nytt)
Styret skriver ikke eksplisitt ordene "vil gi laget rett til å kreve andelen solgt" i advarselen (loven krever denne eksakte setningen for å vise alvoret)
Beboer kaster pålegget i søpla og tror saken går over (Det gjør den aldri, styret vil begjære tvangssalg med domstolens hjelp)

Hva bør du gjøre?

Som styre: Sørg for at dokumentasjonen deres er vanntett før dere sender pålegg. Ha logger med dato for husbråk, samle inn alle politianmeldelser fra naboer, og ha fullstendig oversikt fra forretningsfører (OBOS) på nøyaktig hvor store beløp beboeren skylder. Blir pålegget bestridt og tatt til retten, vinner dere ikke uten beviser.

Som beboer: Mottar du en advarsel som beskriver fare for salgspålegg, skjerp deg! Slutt å bråke, eller betal ned det du skylder borettslaget (be eventuelt om en nedbetalingsplan). Er du uenig i advarselen (du spilte for eksempel ikke musikk, du var på ferie i Spania den helgen), må du svare styret skriftlig og bestride advarselen umiddelbart. Ikke la urettmessige anklager stå ubesvart i mappen din.

Dumme spørsmål

Får jeg pengene mine hvis borettslaget tvinger meg til å selge?

Ja. Borettslaget "beslaglegger" ikke eiendommen din. Et salgspålegg er et krav om at andelen må selges på det åpne markedet og bytte eier. Pengepotten fra tvangssalget går først til staten og meglere for jobben med tvangssalget (noe som ofte koster dyrt), deretter trekkes ubetalt gjeld til borettslaget fra, så betales boliglånet ditt i banken, og til slutt får du restbeløpet overført.

Må generalforsamlingen stemme over om jeg skal få salgspålegg?

Nei, styret har myndighet og fullmakt til å vedta og gjennomføre dette alene (gjennom driftsoppgavene i § 8-8), såfremt bevisbyrden i saken tilsier et "vesentlig mislighold". Det er tross alt styrets plikt å sikre borettslagets eksistens og økonomi mot farlige eller betalingsudyktige beboere.