Burettslagslova

§ 4-19 — Angrefrist ved manglende synfaring før forkjøpsrett

Krevde du forkjøpsrett på en bolig du aldri fikk lov å se inni? Da har loven en innebygd 14 dagers angrefrist hvis badet viser seg å være råttent.

Kort svar

Som hovedregel er et krav om forkjøpsrett endelig og bindende. Men, hvis du krevde forkjøpsrett uten å ha fått mulighet til å se leiligheten inni før fristen gikk ut, gir loven deg en angrefrist på to uker fra du overtar boligen.

Paragraftekst

Har bustaden ikkje vore tilgjengeleg for synfaring før fristen for å bruke forkjøpsretten er ute, kan forkjøpsretthavaren seie seg ubunden av løysingskravet innan to veker etter at bustaden blei overteken. Seier forkjøpsrettshavaren seg ubunden i samsvar med første punktum, fell lagets ansvar for betaling av løysingssummen bort. Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Normalt selges en bolig med annonserte visninger. Folk går rundt, ser på badet, banker i veggene og gjør seg opp en mening. Melder du at du vil bruke forkjøpsretten da, er avtalen låst. "Kjøpt er kjøpt".

Noen ganger selges derimot boliger i det skjulte. Kanskje selgeren selger direkte til en venn, og det holdes aldri noen visning. Borettslaget må fremdeles varsles, og fristen for å kreve forkjøpsrett begynner å løpe.

I en slik situasjon tvinges du kanskje til å melde forkjøpsrett "i blinde" – altså uten at du har fått se (fått synfaring av) boligens tilstand. Du vet prisen, men ikke om stua er full av hundetiss og sopp.

For å unngå at du kjøper katta i sekken, gir paragraf 4-19 deg en livbøye. Hvis du har overtatt leiligheten, gått inn og innsett at dette er en total katastrofe du aldri ville betalt markedssum for, kan du seie seg ubunden – altså trekke deg fra kjøpet og oppgjøret. Fristen for å angre er kort: Maks to uker (14 dager) etter at du overtok boligen.

Fordi du da lovlig kansellerer kjøpet, faller også borettslagets lovpålagte garanti om å betale pengene til selgeren (§ 4-17) automatisk bort.

4-22

Eksempel

Eksempel · Salget i kulissene

Lars selger boligen sin privat til en venninne uten å holde visning. Han melder fra til borettslaget for å avklare forkjøpsretten. Tom vil gjerne bruke forkjøpsretten sin. Tom ringer Lars og spør om å få komme og se leiligheten, men Lars svarer ikke, og fristen går ut. Tom slenger inn kravet og vinner leiligheten "i blinde". Når Tom får nøklene og går inn, oppdager han at kjøkkenet er brent ned, og at det mangler vinduer i soverommet. I løpet av fem dager varsler han borettslaget og Lars skriftlig om at han gjør § 4-19 gjeldende og "sier seg ubunden". Kjøpet annulleres, og Lars sitter igjen med den ødelagte leiligheten.

Vanlige feil

Kjøper som var for lat til å gå på den åpne, annonserte visningen tror de kan angre senere (angreretten gjelder kun hvis boligen faktisk ikke var *tilgjengelig* for deg å se)
Vente tre uker med å inspisere boligen og sende kravet om annullering (fristen er absolutt på to uker)
Kjøper tror dette er en generell angrerett lov som ved nettkjøp (det gjelder kun ved manglende visningsmulighet)

Hva bør du gjøre?

For deg som selger bolig privat: Du har alt å vinne på å la nysgjerrige naboer (som har meldt seg på forkjøpsrett hos boligbyggelaget) få komme inn en rask tur og se leiligheten din før fristen deres går ut. Låser du døren for dem, gir du dem et gratis to ukers "angrekort" etter at de har tatt nøklene fra budvinneren din.

For deg som vil ta på forkjøpsrett "i blinde": Send gjerne en e-post/SMS til megler eller selger og be om en visning. Skulle du få avslag, eller ikke få svar før fristen går ut, dokumenter dette. Det beviser at vilkåret om manglende tilgjengelighet er oppfylt.

Dumme spørsmål

Hva skjer med den som opprinnelig vant budet hvis jeg trekker meg?

Hvis du trekker deg etter lovens regler innen to uker, faller hele din inntreden i avtalen sammen. Da faller avtalen i utgangspunktet tilbake på den opprinnelige budvinneren som selgeren allerede hadde en bindende kontrakt med.

Må selgeren betale for takstmann og slikt når de overtar igjen?

Loven er en ren kanselleringsmekanisme. Den tar kjøpet vekk fra deg. Alt arbeidet, gebyrene og styret med å flytte kontrakten frem og tilbake, ender som problemer for selger og megler.