Burettslagslova
§ 4-15 — Fristene for å bruke forkjøpsrett
Du har dårlig tid på deg til å bruke forkjøpsrett. Loven gir deg maks 20 dager — eller bare 5 hverdager hvis salget var varslet på forhånd.
Kort svar
Fristen for å kreve forkjøpsrett er 20 dager etter at borettslaget fikk melding om at leiligheten var solgt (inkludert prisen). Hvis boligen ble "forhåndsutlyst" (annonsert på forhånd før budrunden), kortes fristen kraftig ned: Da har man bare fem hverdager på seg etter at budet ble akseptert.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
En boligselger og den som har vunnet budrunden ønsker å få ro og forutsigbarhet så fort som mulig. Hvis forkjøpsretten lot vente på seg i månedsvis, ville hele boligmarkedet stoppet opp. Derfor setter loven stramme frister for når forkjøpsretten må brukes.
Hovedregelen: 20 dager Når en bolig selges, sendes kontrakten eller melding om salget til borettslaget. Fra borettslaget mottar denne informasjonen om hvem som har kjøpt, til hvilken pris og til hvilke vilkår, begynner klokken å tikke. Borettslaget har nøyaktig 20 dager på seg til å si ifra om noen trer inn i kjøpet. Dette inkluderer lørdager og søndager.
Unntaket: 5 dager (Forhåndsavklaring) Mange steder (spesielt OBOS og lignende) har en ordning med forhåndsvarsel. De legger ut boligen på nettsidene sine før eller samtidig med at visningene holdes, og ber folk "melde uforpliktende forhåndsinteresse". Hvis borettslaget har varslet medlemmene sine minst 15 dager (men maks 3 måneder) før boligen ble solgt, krymper fristen drastisk. Når budet er akseptert og prisen er klar, har borettslaget da bare fem hverdager på å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Hverdager betyr mandag til fredag (lørdag, søndag og fridagene 1. og 17. mai telles ikke).
Disse fristene er hugget i stein. De kan ikke forlenges eller forhandles om (loven sier de er ufravikelige).
4-19
Eksempel
Eksempel · Hurtigsporet
Lars skal selge. For at vinneren av budrunden skal slippe å vente i nesten en måned, sørger megler for "forhåndsutlysing" hos boligbyggelaget tre uker før visning. Mandag kl 14 aksepterer Lars et bud. Megleren sender over bekreftelse og kjøpesum til boligbyggelaget. Fordi salget ble forhåndsutlyst etter boka, slår unntaket inn: Fristen for å kreve forkjøpsrett blir 5 hverdager. Førstkommende mandag kl 14.00 utløper fristen. Hvis ingen har formalisert kravet sitt da, er leiligheten hundre prosent sikret for budvinneren.
Vanlige feil
- Blande sammen de to fristene (20 dager gjelder når ingenting var varslet før salget)
- Glemme at 5-dagersfristen gjelder *hverdager*, mens 20-dagersfristen teller vanlige dager (inkludert helger)
- Tro at styret kan gi noen et par ekstra dager fordi de var bortreist på ferie (fristene er absolutte)
Hva bør du gjøre?
Som kjøper i det frie markedet: Be megleren bekrefte hvilken frist som gjelder for forkjøpsretten på leiligheten du byr på. Be om eksakt dato for når leiligheten er helt og holdent din.
Som person med ansiennitet: Meld deg opp på forhåndsvarslings-lister. Hvis du får melding om at budrunden er over, må du kaste deg rundt umiddelbart. Du har vanligvis bare noen få dager på å skaffe finansieringsbevis fra banken og binde deg til prisen.
Dumme spørsmål
Hva skjer hvis jeg sender inn skjemaet dag 21?
Da er toget gått. Du har mistet muligheten din til å bruke forkjøpsretten, uansett hvor god grunn du hadde til å bli forsinket. Retten til den opprinnelige budvinneren er sterkere enn din ansiennitet hvis du ikke overholder lovens frist.
Teller påsken med i de fem hverdagene?
Nei. Siden loven definerer at helligdager (røde dager) i kalenderen ikke teller som hverdager, vil fristen fryses gjennom påskehelgen og starte igjen første vanlige arbeidsdag.