Burettslagslova

§ 4-16 — Hvordan kreve forkjøpsrett (Løysingskravet)

Du kan ikke kreve forkjøpsrett muntlig på telefon. Loven krever at borettslaget setter fram et skriftlig løsningskrav til kjøper og selger.

Kort svar

Når noen skal benytte seg av forkjøpsretten, må kravet (løsningskravet) settes frem skriftlig av borettslaget. Det holder ikke med en telefon. Det skriftlige kravet må rettes til både selgeren av boligen og den opprinnelige kjøperen som mistet budrunden.

Paragraftekst

(1) Krav om å få ta over andelen skal setjast fram skriftleg for avhendaren og ervervaren av andelen. Er forkjøpsretten utløyst ved tvangssal, er det nok at kravet blir sett fram for ervervaren. (2) Er forkjøpsretten utløyst ved arv, skal kravet setjast fram for tingretten dersom arvebuet ikkje er teke over av sjølvskiftande arvingar. Elles skal kravet setjast fram for arvingane eller deira representant eller den som har teke over andelen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

I boligsalg er muntlige beskjeder oppskriften på kaos og krangel. Hvis forkjøpsretten skal brukes, må det være hundre prosent klart for alle parter at dette skjer innenfor lovens frister.

Paragraf 4-16 dikterer formkravet: "Løysingskravet" (kravet om å ta over boligen) må skrives ned. En e-post eller et brev fra borettslaget holder. Borettslaget må sørge for at denne skriftlige beskjeden sendes til to parter: 1. Den som selger boligen (avhenderen) 2. Den som opprinnelig vant budrunden, men som nå mister boligen (erververen)

Hvis boligen ikke er solgt frivillig, men på et tvangssalg, trenger borettslaget bare å varsle den som kjøpte boligen på auksjonen. (Den tidligere eieren har ikke lenger noe han eller hun skulle ha sagt, siden staten selger boligen for dem).

Det finnes også en spesialregel for dødsbo. Hvis eieren dør og leiligheten skal tas på forkjøpsrett, må borettslaget sende kravet til Tingretten hvis retten styrer arveoppgjøret (offentlig skifte). Hvis arvingene styrer det selv (privat skifte), rettes kravet direkte til arvingene eller advokaten deres.

Eksempel

Eksempel · Skriftlig beskjed

Sara vinner en budrunde på en leilighet, og er sjeleglad. Tre dager senere ringer forretningsføreren i boligbyggelaget til eiendomsmegleren og sier muntlig at "vi kommer til å bruke forkjøpsretten". Dagene går, og 5-dagersfristen løper ut. Dagen etter fristen sender forretningsføreren endelig en formell e-post med kravet. Fordi loven krever at kravet skal settes frem *skriftlig* innen fristen, teller ikke telefonsamtalen. Forkjøpsretten er tapt, og Sara får beholde leiligheten.

Vanlige feil

Både selger og opprinnelig kjøper tror alt er i orden etter en telefonsamtale
Glemme å varsle den opprinnelige kjøperen formelt om at de har mistet boligen
Sende krav til avdødes tidligere e-postadresse i stedet for til arvingene eller Tingretten

Hva bør du gjøre?

Du som kjøper og selger trenger ikke stresse med dette. Dette er eiendomsmegleren og borettslagets problem. Megleren vil insistere på å få en skriftlig bekreftelse fra borettslaget før fristen går ut, og megleren informerer både selger og kjøper formelt.

For deg som vil ta leiligheten på forkjøpsrett: Pass på at du fyller ut dine papirer og finansieringsbevis riktig i portalen, slik at borettslaget rekker å generere de skriftlige kravene og sende dem til de riktige partene før klokken slår fristen.

Dumme spørsmål

Hvorfor må selgeren vite dette? Selgeren får jo pengene uansett?

Fordi selgeren har inngått en juridisk bindende kontrakt med den opprinnelige kjøperen. Selgeren må få skriftlig bevis fra borettslaget på at forkjøpsretten er brukt, for å slippe unna kontrakten med den første kjøperen uten å bli saksøkt.

Kan jeg skrive kravet selv og gi til selgeren?

Nei, husk paragraf 4-14: Det er kun borettslaget (som oftest forretningsføreren) som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende på dine vegne. Et privat brev fra deg direkte til selger har ingen juridisk tyngde.