Burettslagslova
§ 4-13 — Når utløses forkjøpsretten?
Når kan noen faktisk slå til og bruke forkjøpsretten? Retten utløses i det sekundet budet er akseptert, ved tvangssalg, og ved arv.
Kort svar
Forkjøpsretten utløses (aktiveres) det øyeblikket en bindende avtale om salg er inngått, for eksempel når selgeren aksepterer et bud. Den utløses også i det sekundet et tvangssalg blir formelt bekreftet av retten, eller når det blir bestemt hvem som skal arve boligen etter et dødsfall.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Forkjøpsrett betyr at du kan overta en bolig til samme pris som en annen kjøper. For at du skal vite hva prisen er, må det finnes en pris å forholde seg til. Derfor sier loven at forkjøpsretten utløses først "frå den tid da det er avtala på bindande måte at andelen skal gå over til ny eigar."
I praksis betyr dette at en budrunde må fullføres. Når selgeren sier "ja, jeg godtar budet ditt på 3,5 millioner", er det inngått en bindende avtale. PANG! I dette sekundet utløses forkjøpsretten. Nå starter fristen (vanligvis 20 dager, se § 4-15) borettslaget har på å varsle medlemmene og la dem melde forkjøp til prisen på 3,5 millioner.
Det samme gjelder hvis boligen blir solgt på tvangssalg. Når namsmannen og domstolen slår klubba i bordet og godkjenner tvangssalget (stadfestingskjennelse), aktiveres forkjøpsretten.
Hvis eieren dør, arves boligen. Arvefallet utløser forkjøpsretten. Men siden mange arvinger er unntatt forkjøpsrett (barn, ektefelle etc.), må det først avklares om en som ikke står på "fredningslisten" får boligen – for eksempel en fjern fetter eller en veldedig organisasjon. Får fetteren boligen, utløses forkjøpsretten da.
Eksempel
Eksempel · Budrunden
Sara legger leiligheten sin ut for salg. Tom legger inn et bud på 4 millioner kroner. Sara syns prisen er bra, og megleren gir beskjed om at budet er akseptert fredag kl. 14:00. Fra dette klokkeslettet er avtalen bindende mellom Sara og Tom, og forkjøpsretten er offisielt utløst. Nå melder megleren prisen og vilkårene inn til boligbyggelaget, som spør medlemmene: "Er det noen med lengre ansiennitet enn Tom som vil ha leiligheten for 4 millioner?"
Vanlige feil
- Kjøper tror leiligheten er trygt i havn bare fordi selger godtok budet (kjøper må alltid vente til avklaringsfristen for forkjøpsretten går ut)
- Borettslagsmedlemmer tror de kan kuppe visningen og kjøpe boligen på forkjøpsrett før budrunden starter (man må la en pris settes i markedet først)
- Glemme at forkjøpsretten gjelder for alle vilkårene i budet, ikke bare prisen (for eksempel overtakelsesdatoen)
Hva bør du gjøre?
For deg som vil bruke forkjøpsretten: Du kan ofte melde "forhåndsinteresse" før budrunden i det hele tatt har startet. Dette er uforpliktende. Men det er først når budet er akseptert at du må ta den endelige, bindende beslutningen: Vil du betale den prisen markedet kom frem til?
Dumme spørsmål
Hva skjer hvis budvinneren har lang ansiennitet selv?
Vinneren av budrunden tar med seg ansienniteten (medlemskapstiden sin) inn i kjøpet. For at noen skal kunne ta leiligheten fra budvinneren på forkjøpsrett, må de ha en ansiennitet som er enda eldre (lengre) enn den budvinneren har.
Kan jeg bruke forkjøpsretten og prute på prisen?
Absolutt ikke. Du trer inn i den bindende avtalen nøyaktig slik den er. Var budet 5 millioner kroner, må du betale 5 millioner kroner.
Hva skjer hvis arvingen selger videre med en gang?
Arvinger i rett opp- og nedadgående linje har unntak fra forkjøpsrett (§ 4-12). Når de tar over leiligheten for å selge den videre på det åpne markedet senere, utløses forkjøpsretten idet de selger den til noen utenfor familien.