Burettslagslova

§ 4-21 — Forholdet mellom laget og forkjøpsrettshaverne

Hvordan vet man at leiligheten er solgt? Borettslaget må annonsere det, og kan samtidig kreve at de som vil bruke forkjøpsrett beviser at de har penger.

Kort svar

Når en bolig selges, er borettslaget forpliktet til å lyse ut forkjøpsretten offentlig (for eksempel i en avis eller på nett). Borettslaget kan også kreve at den som vil bruke forkjøpsretten, forhåndsbetaler summen, eller stiller en bankgaranti før fristen går ut.

Paragraftekst

(1) Når laget har fått melding eller førehandsvarsel om eigarskifte, jf. § 4-15, skal laget oppmode alle som ønskjer å kunne nytte forkjøpsretten, om å melde seg til laget innan ein fastsett frist. Oppmodinga skal kunngjerast i minst ei avis som er vanleg lesen på staden, eller på annan måte som går fram av vedtektene. Fristen for å melde seg skal vere minst fem kvardagar (jf. § 4-15 andre ledd) frå kunngjeringa. Den som ikkje melder seg innan fristen, kan ikkje nytte forkjøpsrett ved dette eigarskiftet. (2) Brot på reglane i første ledd endrar ikkje fristane i § 4-15. (3) Laget kan setje som vilkår for å gjere forkjøpsretten gjeldande at forkjøpsrettshavaren har betalt inn løysingssummen til laget eller stilt sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. (4) Føresegnene i første og andre ledd kan ikkje fråvikast.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Forkjøpsrett er verdiløs hvis folk ikke vet at en bolig er til salgs. Lovens utgangspunkt er derfor at borettslaget aktivt må "oppfordre" sine medlemmer til å melde seg når et salg skjer.

Tradisjonelt betydde dette en annonse i lokalavisen. I dag står det nesten alltid i vedtektene at denne annonseringen skjer digitalt — for eksempel på nettsidene til boligbyggelaget (som OBOS eller TOBB) og via egne nyhetsbrev. Kunngjøringen skal skje enten som en "forhåndsutlysing" før salget, eller etter at budet er akseptert.

Er du treg og melder deg på etter at fristen for å melde interesse er ute? Da har du mistet retten din for alltid på dette spesifikke salget. Du kan ikke krangle deg tilbake i køen. Hvis borettslaget gjør en tabbe og glemmer å annonsere boligen, løper likevel de absolutte fristene i loven videre (etter § 4-15), slik at den uskyldige kjøperen ikke straffes.

Til slutt gir ledd tre borettslaget en viktig beskyttelse. Loven tvinger borettslaget til å garantere for kjøpesummen overfor selgeren (etter § 4-17). For å sikre seg at de ikke garanterer for en person uten penger, tillater § 4-21 at borettslaget krever bevis før de sender inn forkjøpskravet. Borettslaget (boligbyggelaget) vil i praksis nesten alltid kreve at du sender dem et bindende finansieringsbevis fra en norsk bank, eller at du forhåndsbetaler summen inn på deres konto innen fristen.

Eksempel

Eksempel · Boligdrømmen som brast

Sara ser drømmeleiligheten i nabolaget bli solgt på Finn.no for tre millioner. Hun tenker: "Perfekt, den tar jeg på min lange OBOS-ansiennitet!" Hun melder interesse på OBOS sin portal samme dag. Dagen etter får hun en e-post fra OBOS om at hun foreløpig ligger som nummer 1, og at fristen for å ta et bindende valg er i morgen kl. 12:00. Samtidig krever de at hun laster opp et finansieringsbevis for 3 millioner. Sara oppdager at bankrådgiveren hennes er på ferie. Hun klarer ikke å laste opp finansieringsbeviset før fristen utløper. OBOS avviser forkjøpsretten hennes, fordi vilkåret om garanti (§ 4-21 ledd 3) ikke var oppfylt. Nestemann på listen får boligen.

Vanlige feil

Overse kravet om finansieringsbevis ved bruk av forkjøpsrett
Sende et finansieringsbevis for "opptil 2 millioner" når boligen gikk for 2,5 millioner
Klage til selgeren av boligen i stedet for til borettslaget/forretningsføreren

Hva bør du gjøre?

Har du tenkt å snappe en bolig på forkjøpsrett, må forarbeidet gjøres før du melder deg. Du har nemlig i praksis bare to–tre dager på deg til å skaffe finansieringsbeviset fra banken når budrunden er avgjort. Bankene har ofte godkjennelsestid, så sørg for å ha et forhåndsgodkjent finansieringsbevis klart før fristen løper ut.

Dumme spørsmål

Får jeg se den egentlige kjøpekontrakten?

Nei, du får bare opplyst de viktigste vilkårene som pris og overtakelsesdato når du melder forkjøpsrett. Først når du offisielt har tatt over kjøpet, trer du inn i kontrakten.

Hva skjer hvis jeg sender bankutskrift som viser at jeg har pengene på brukskonto?

Det er opp til borettslaget/boligbyggelaget å godkjenne dokumentasjonen. De fleste store forretningsførere godkjenner utskrifter av saldobeholdning på norske kontoer, men de foretrekker en formell selvskyldnergaranti (finansieringsbevis) direkte fra banken.