Burettslagslova
§ 4-4 — Du står fritt til å selge boligen (eierskifte)
Kan borettslaget nekte deg å selge andelen din til hvem du vil? Nei. Eierskifte er fritt, og eventuelle begrensninger krever en svært god grunn.
Kort svar
Du kan selge eller overføre borettslagsleiligheten din til hvem du vil, så lenge de oppfyller lovens krav (for eksempel at de er en privatperson og ikke eier bolig i laget fra før). Borettslaget kan ikke lage sine egne vedtekter for å hindre eierskifte, med mindre det finnes en lovlig og svært god saklig grunn.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
En av fordelene med å eie sin egen andel, er at du er herre over salget. Når du vil flytte, bestemmer du hvem du vil selge til. Loven slår fast at eierskifte skal skje uten hindringer.
Selvfølgelig må den som kjøper av deg følge hovedregelen i loven: De må være en privatperson, og de kan ikke eie en annen leilighet i samme borettslag (etter § 4-1).
Noen borettslag prøver å være kreative og lager egne regler i vedtektene, for eksempel: "Leiligheter her kan bare selges til folk over 60 år" (seniorborettslag), eller "Salg krever styrets godkjenning". Loven sier at slike inngrep i friheten din krever at borettslaget har en saklig grunn.
Et seniorborettslag der boligene er spesielt tilpasset rullestol og omsorg, kan ha en aldersgrense (saklig grunn). Men et vanlig borettslag kan ikke skrive i vedtektene at "studenter og barnefamilier får ikke kjøpe her". Det er usaklig og ulovlig, og brudd på diskrimineringsreglene i § 1-5.
Paragrafen sikrer også at uansett hva borettslaget måtte finne på, kan de aldri lage vedtekter som stopper kommunen eller staten i å kjøpe sin lovpålagte andel (10 prosent) av leilighetene.
Eksempel
Eksempel · Eva
Eva skal selge leiligheten sin. Budvinneren er 22 år gamle Marius, som studerer og jobber deltid. Styret i borettslaget sender Eva en e-post om at de nekter å slippe inn Marius, fordi de har bestemt at borettslaget "skal være et rolig sted for etablerte familier". Eva viser til § 4-4. Styret har ingen saklig grunn til å nekte Marius å kjøpe. Deres personlige mening om unge mennesker teller ikke. Salget gjennomføres.
Vanlige feil
- Styret tror de har full makt til å håndplukke hvem som får flytte inn i borettslaget
- Borettslaget lager diskriminerende vedtekter om alder, sivilstatus eller lignende uten at det er knyttet til omsorg/spesielle behov
- Andelseier tror de kan selge til en bedrift (salg er fritt, men kjøperen må fortsatt oppfylle lovens hovedregel om fysiske personer)
Hva bør du gjøre?
Som selger trenger du sjelden å tenke på dette – det er eiendomsmegleren som passer på at kjøperen oppfyller kravene til å eie i borettslag. Hvis du opplever at styret blander seg urimelig mye inn i hvem du selger til, be dem dokumentere at de har "saklig grunn" og henvis til diskrimineringsloven.
Hvis borettslaget ditt skal endre vedtektene for å sette begrensninger (for eksempel gjøre det om til et formelt seniorborettslag), må dere ikke bare ha saklig grunn, men loven krever også at eierne av de leilighetene det gjelder, må samtykke til endringen.
Dumme spørsmål
Kan styret kreve at kjøperen er medlem av boligbyggelaget (OBOS/Bate)?
Ja. Hvis borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det et standard og fullt lovlig vilkår at den som kjøper leiligheten også må melde seg inn i boligbyggelaget og betale årskontingent der.
Hva om borettslaget har forkjøpsrett?
Dette er ikke en hindring av eierskiftet, men en lovlig prosess. Du selger boligen som normalt, men hvis borettslaget har vedtektsfestet forkjøpsrett (som er veldig vanlig), kan en annen nabo eller et boligbyggelag-medlem tre inn og overta kjøpet ditt på nøyaktig samme vilkår og pris som budvinneren.