Burettslagslova
§ 4-17 — Overtakelse og betaling ved forkjøpsrett
Tatt leilighet på forkjøpsrett? Da overtar du også alle avtalte plikter. Lær reglene for når penger skal betales og når du får flytte inn.
Kort svar
Når du tar en leilighet på forkjøpsrett, trer du inn i nøyaktig samme kontrakt som budvinneren hadde. Du får samme pris og samme overtakelsesdato. Loven gir deg 14 dager på å betale etter at kravet er levert, og selve borettslaget stiller som garantist for at kjøpesummen faktisk blir betalt til selgeren.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Å bruke forkjøpsrett betyr å "hoppe inn i skoene" til den som opprinnelig vant budrunden. Du overtar ikke bare boligen, men også alle rettigheter og plikter som fulgte med den opprinnelige avtalen. Det er det ledd én sier: Har selgeren avtalt overtakelse 1. august, og at møblene på terrassen følger med, ja, da må du overta 1. august, og du får møblene på terrassen.
Ledd to beskytter deg som tar boligen: Selger må la deg flytte inn på den opprinnelige overtakelsesdatoen (mot at du betaler). Hvis datoen allerede har passert når forkjøpsretten avklares, har du krav på rimelig tid til å områ deg (f.eks pakke sakene dine og bestille flyttebil).
Ledd tre og fire handler om pengene. Når prisen er spikret, har du i utgangspunktet 14 dager på deg til å betale selgeren. Men hva om du får kalde føtter og ikke betaler? Loven sier at da er det borettslaget som sitter med ansvaret. Hvis selgeren sender deg en regning, og du ikke betaler innen 14 dager, kan selgeren gå rett til borettslaget og kreve kjøpesummen utbetalt fra dem!
Ledd fem er en balanse-regel. Fra den dagen du lovlig overtar nøklene og bruken av boligen, eier du den. Da får du rett til eventuelle inntekter (for eksempel hvis den er utleid), men du må selvsagt også betale utgiftene (felleskostnadene) fra samme dag.
Det er verdt å merke seg at de økonomiske reglene i ledd tre og fire er ufravikelige. Borettslaget kan ikke skrive i vedtektene at "vi tar intet ansvar for at folk betaler for forkjøpsretten".
Eksempel
Eksempel · Den forsvunne forkjøperen
Kari selger boligen sin. En person som heter Tom bruker forkjøpsretten og overtar avtalen. Eiendomsmegleren gir beskjed om at overtakelsen er satt til 1. juni, og pengene forfaller da. 1. juni kommer, men pengene fra Tom dukker aldri opp. Tom svarer ikke på telefonen og har åpenbart trukket seg. Kari blir stresset. Megleren beroliger henne, sender et formelt betalingskrav til Tom og venter i 14 dager. Når Tom fortsatt ikke betaler, sender de kravet direkte til styret i borettslaget. Styret er, ifølge loven, tvunget til å betale Kari kjøpesummen, og overtar da boligen selv for å selge den videre.
Vanlige feil
- Forkjøper tror de kan prute på overtakelsesdatoen (du trer inn i den datoen som var avtalt i budrunden)
- Borettslaget lar folk bruke forkjøpsrett uten å sjekke om de faktisk har finansieringsbevis i orden (dette kan bli en dyr tabbe for borettslaget på grunn av garantiplikten)
- Selger nekter å gi over nøklene fordi det var en hyggelig barnefamilie som tapte budrunden (loven bryr seg ikke om følelser her, forkjøperen har juridisk rett på nøklene når pengene er betalt)
Hva bør du gjøre?
Som borettslag/forretningsfører: Fordi loven legger et økonomisk garantiansvar på dere (ledd 4), er det viktig å bruke regelen i lovens § 4-21 ledd 3, som lar dere kreve at forkjøperen viser frem bindende finansieringsbevis (garanti fra banken) før de får lov til å bruke retten. Da slipper dere smellen med ubetalte kjøpesummer.
Som forkjøper: Ha finansieringen hundre prosent klar, og vær forberedt på å overta boligen og lånet på nøyaktig den overtakelsesdatoen selgeren og den opprinnelige budvinneren hadde forhandlet frem.
Dumme spørsmål
Får jeg betale lavere pris hvis badet må pusses opp?
Nei, du trer inn i avtalen slik den er. Alle feil, mangler og opplysninger lå i salgsprospektet. Prisen som ble avtalt mellom selger og første budvinner er fasiten.
Må jeg betale megleren sitt honorar?
Nei, det er avtalen om selve *boligen* du trer inn i. Kostnaden for eiendomsmegler er en separat kontrakt mellom selger og megler, som selger dekker av sin kjøpesum. Du betaler kun selve kjøpesummen og det lovpålagte eierskiftegebyret og tinglysingsgebyr.