Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg

Slik er opplysningsplikten om boligens historie bygd opp

Opplysningsplikten står i avhendingslova § 3-7. Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Alle tre vilkårene må være oppfylt.

Høyesterett har presisert hva som ligger i dette i en dom fra 2022 (HR-2022-1322-A), som handlet om at naboen var dømt for seksuallovbrudd. Retten kom til at opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, altså kjensgjerninger. Rene hypoteser, usikre antakelser og mistanker er ikke omfattet. Rent subjektive ønsker eller behov hos kjøperen som selgeren ikke kjenner til, har ingen betydning, og vurderingen tar utgangspunkt i objektive kriterier. Forhold må dessuten ha en faktisk og reell innvirkning på eiendommen. Frykt eller ubehag som bare er subjektivt, er ikke nok.

Dommen gjaldt et salg før 2022-reglene, men Høyesterett har sagt at bestemmelsen bare er endret språklig, så prinsippene gjelder fortsatt. Den sier ikke noe om dødsfall, brann eller innbrudd. Du kan derfor ikke regne med at slike hendelser alltid eller aldri må opplyses. Det avhenger av forholdet og av hvordan det virker på boligen.

Skader og hendelser som ofte spørres om

De fleste saker om boligens historie gjelder skader som har satt spor. Vannskader og lekkasjer er vanligst. Har selgeren fått forsikringsoppgjør for en skade, kan det gi deg grunn til å spørre om den er utbedret. Se Tidligere vannskade og forsikringsoppgjør ble ikke nevnt og Selger fikk erstatning for skaden, men solgte uten å fikse. Er utbetalingen ikke brukt til reparasjon, kan Forrige forsikringsutbetaling ble ikke brukt på reparasjon gi deg retning.

Brann, flom og storm er neste gruppe. Skaden er ofte synlig i bygget, og reparasjonene bør være dokumentert. Se Det har vært brann i huset – må selger si det?, Huset har vært flomskadet før – hadde selger opplysningsplikt? og Rehabilitering etter brann uten dokumentasjon.

En tredje gruppe er hendelser som ikke nødvendigvis satte spor: dødsfall, innbrudd, hasjplantasje og tvister mellom naboer. Her vil det avgjørende være om forholdet har fått eller kan få en reell virkning for boligen, for eksempel røyklukt, fuktskader fra dyrking eller skader etter innbrudd. Se Dødsfall i boligen: har selger opplysningsplikt?, Boligen har vært hasjplantasje – burde du fått vite det? og Innbrudd flere ganger før salget ble holdt skjult. Ingen av disse er avklart i en høyesterettsdom, og vurderingen følger de generelle prinsippene.

En fjerde gruppe gjelder bruken: utleie, dyrehold og røyking. Se Boligen har vært utleid og er hardt slitt, Dyrehold og urin i gulv og vegger – hvem betaler utbedringen? og Mange år med røyking innendørs – lukten sitter i veggene.

En femte gruppe er hendelser i selgerens egen kontakt med andre: en tvist med en håndverker om samme feil, eller et tidligere salg som ble hevet. Her er det ikke tvisten i seg selv som avgjør, men om den viser at selgeren kjente til en feil ved boligen. Har selgeren strittet imot en håndverker som mente arbeidet var dårlig, er det en kjensgjerning som kan ha betydning. Les Selger har hatt tvist med håndverker om samme feil og Et tidligere salg av boligen ble hevet – hvorfor fikk du ikke vite?. Har huset stått tomt lenge, kan Huset stod tomt i flere år før salget – betyr det noe? hjelpe deg videre.

Det er ikke slik at alt som har hendt, må opplyses. En kjøper må regne med at en brukt bolig har en historie, og at slitasje og mindre reparasjoner hører med. Jo eldre boligen er, desto mer kan du forvente av slikt.

Slik gikk det for Ottar

Ottar kjøpte et hus fra 1970-tallet. Etter fem måneder oppdaget han to ting. Naboen fortalte at det hadde vært en brann i garasjen for femten år siden, og rørleggeren fant en gammel fuktskade under badegulvet som var dekket til med nytt belegg.

Ottar skrev til selgeren om begge deler. Om brannen svarte selgeren at skaden var fullt utbedret og at han hadde bilder og faktura. Ottar fikk se dokumentene, og de viste rehabilitering av en bygning som ellers sto i god stand. Brannen hadde ingen virkning på boligen i dag, og Ottar ga opp den delen av kravet.

Om badet var det annerledes. Selgeren hadde fått forsikringsoppgjør for en lekkasje i 2018 og hadde bare byttet belegget. Selgeren hadde ikke sagt noe om lekkasjen, verken på skjemaet eller til megler. Ottar fikk prisavslag for utbedring av badet, mens brannen ikke ga noe.

Slik finner du ut hva som har skjedd

Du har ikke krav på at selgeren skal gjennomgå hele boligens historie, men du kan spørre. Svarer selgeren feil på et direkte spørsmål, kan det være en uriktig opplysning etter § 3-8, og det er ofte enklere å bevise enn at hun tidde. Skriv derfor spørsmålene og be om skriftlige svar. Se Hvordan finner jeg ut hva som har skjedd med boligen før?.

Se også etter i tilstandsrapporten, gamle takstrapporter, byggesaksarkivet og egenerklæringen. Finner du tidligere rapporter som viser skader, se Du fant gamle takstrapporter som viser skader. Har boligen vært lagt ut, trukket og lagt ut igjen, kan Boligen ble lagt ut, trukket og lagt ut igjen – hva skjulte selger? gi deg tips. Om du kan få se hvilke skader selgeren har meldt til forsikringen, er uklart, og du bør ikke regne med innsyn.

Du regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av salgsdokumentene, og du kan ikke klage på det du kjente til (§ 3-10 første ledd). Kjøperens kunnskap begrenser likevel ikke selgerens opplysningsplikt. Kravene ved en mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og legg ved bevisene. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette forholdet.

Hvis fortellingen om boligen kommer fra naboene, kan Naboene visste om skaden – kan de vitne? hjelpe deg. Mangler du svar fra selgeren, kan Kan jeg klage hvis selger løy om boligens tilstand? og Skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet? være neste steg.

Kort oppsummert

• Selgeren må fortelle om hendelser i boligens historie som hun kjente til, som du hadde grunn til å få vite om, og som virket inn på avtalen.
• Opplysningsplikten gjelder kjensgjerninger med faktisk og reell betydning for boligen, ikke mistanker eller ubehag.
• Skader, lekkasjer og mislykkede reparasjoner er de tydeligste tilfellene, mens dødsfall, brann og innbrudd vurderes konkret hver for seg.
• Spør skriftlig om boligens historie, og bruk svarene som bevis hvis de senere viser seg å være feil.
• Samle dokumentasjon fra forsikring, naboer og tidligere rapporter før du reklamerer.