Tidligere vannskade og forsikringsoppgjør ble ikke nevnt

Tidligere vannskade og selgerens opplysningsplikt

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, hvis det kan antas å ha virket inn på avtalen (§ 3-7). Tidligere vannskade er ett av flere forhold i boligens historie som selgeren burde ha fortalt deg. Et forsikringsoppgjør etter vannskade viser at selgeren visste om skaden, og kravet om at du skulle ha grunn til å vente opplysningen er ofte lett å begrunne. Fukt og lekkasjer kan skjule seg i konstruksjonen, og påvirker verdi og videre risiko.

Høyesterett har lagt til grunn at opplysningsplikten gjelder konkrete kjensgjerninger, ikke hypoteser og mistanker (HR-2022-1322-A). En vannskade med utbetaling er en slik kjensgjerning. Om den også må opplyses hver gang, kan ikke sies generelt. En liten lekkasje som ble tørket samme dag, er noe annet enn en skade som krevde riving av gulv og vegger.

Er egenerklæringen fylt ut med et nei på spørsmål om tidligere fuktskader, kan det også være en uriktig opplysning som gir mangel (§ 3-8). I forsikringsvilkårene til boligselgerforsikring står det ofte at selgeren skal svare riktig og fullstendig i egenerklæringen, og at selskapet kan kreve regress hvis svarene er uriktige.

Slik gikk det for Morten

Morten kjøpte en enebolig i mai. Fire måneder senere hevet parketten seg under kjøkkenet, og en fagperson fant gammel fukt i gulvbjelkelaget. En nabo fortalte at det hadde vært en lekkasje fra oppvaskmaskinen flere år før, og at et rørleggerfirma og et tørkefirma hadde vært der.

Morten ba selgeren om dokumentasjon. Selgeren sendte skaderapport fra forsikringsselskapet og en faktura fra tørkefirmaet. I egenerklæringen hadde selgeren svart nei på spørsmålet om vannskade. Morten sendte skriftlig reklamasjon til selgeren og krevde prisavslag for utbedring av gulvet.

Selgeren svarte først at skaden var «reparert og glemt». Morten pekte på svaret i egenerklæringen og på at tørkefirmaet ikke hadde dokumentert at fuktnivået var normalt da arbeidet ble avsluttet. Selgeren tok kontakt med forsikringen sin, og partene ble enige om at selgeren betalte utbedringen av bjelkelaget og en del av gulvet.

Hva du krever av dokumentasjon

Spør selgeren og megleren om hva som ble gjort etter skaden. Be om skaderapport fra forsikringsselskapet, rapport fra tørkefirmaet, faktura og eventuelt bilder. Regn med at dokumentasjonen må komme fra selgeren og megleren. Hva forsikringen dekket ved en slik skade, står i vannskade: hva dekker forsikringen og hva må jeg dekke selv.

Sjekk om tilstandsrapporten har nevnt skaden. Er det gjort arbeid av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren om dokumentasjon. Det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter, regnes du for å kjenne til (§ 3-10), så vær nøye med hva som faktisk står der. Vage formuleringer som «normal slitasje» er ikke det samme som en tydelig opplysning.

Har utbedringen vært dårlig utført, kan du rette mangelskravet mot håndverkeren i samme grad som selgeren kunne (§ 4-16). Håndverkertjenesteloven gir en forbruker frist til å reklamere på håndverkerarbeid på fast eiendom senest fem år etter at oppdraget ble avsluttet, og den fristen gjelder ikke hvis håndverkeren har opptrådt grovt uaktsomt (håndverkertjenesteloven § 22).

Slik krever du prisavslag

Send skriftlig reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Skriv hva du har funnet, og at du gjør en mangel gjeldende. Legg ved bilder, rapport fra fagfolk og tilbud på utbedring. Har selgeren boligselgerforsikring, melder du også til selskapet.

Prisavslaget settes som utgangspunkt til kostnaden ved å rette mangelen, med mindre noe annet kan bevises (§ 4-12). Tilbyr selgeren å rette skaden, må du normalt godta det, og du kan ikke selv kreve retting av en brukt bolig. Ved en mangel kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake penger. Samme tankegang brukes ved brann i huset og tidligere innbrudd i boligen.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren kan si at skaden var utbedret, at du kunne sett spor på visning, eller at opplysningen ikke ville påvirket kjøpet. Møt det med dokumenter: hva som ble gjort, når det ble fuktmålt, og hva egenerklæringen sa.

Kort oppsummert

• En tidligere vannskade som ikke ble nevnt, er en mangel hvis selgeren kjente til den og du hadde grunn til å få vite om den.
• Forsikringsoppgjøret viser at selgeren visste, men utbedring og dokumentasjon kan svekke kravet.
• Et nei i egenerklæringen på spørsmål om vannskade kan være en uriktig opplysning.
• Be selgeren om skaderapport, tørkerapport og fakturaer, og se hva som står i tilstandsrapporten.
• Reklamer skriftlig og raskt, og bevis at det er en mangel.