Forrige forsikringsutbetaling ble ikke brukt på reparasjon

Selgeren kjenner skaden, og det teller

En forsikringsutbetaling for en skade betyr at selgeren har fått vite om skaden, ofte i detalj. Da er det første vilkåret i § 3-7 i praksis oppfylt: selgeren visste eller burde ha visst om forholdet. Du må likevel vise at du hadde grunn til å regne med å få opplysningen, og at den virket inn på avtalen. En skade som fortsatt er der, og som selgeren har fått betalt for, er noe de fleste kjøpere ville regnet med å bli fortalt om, siden den påvirker prisen.

Det er også viktig å skille to spor. Penger fra forsikringsselskapet er mellom selgeren og selskapet. Kravet ditt mot selgeren gjelder tilstanden på boligen da du overtok. Har selgeren brukt pengene til noe annet, endrer det ikke om det er en mangel, men det kan vise at han visste at skaden ikke ble utbedret.

Skaden som ligger igjen, er en mangel i seg selv

Vurderingen av om boligen har en mangel gjøres ut fra tilstanden ved overtakelsen. Etter § 3-2 skal boligen svare til det du kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand. En uopprettet skade fra en tidligere hendelse er noe du normalt ikke kunne forvente. Heller ikke et alminnelig forbehold som «solgt som den er» hjelper selgeren ved forbrukerkjøp, fordi slike forbehold ikke har virkning etter § 3-9 andre ledd.

Det betyr ikke at alt du finner, er selgerens ansvar. Er skaden tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk lese før kjøpet, regnes du som kjent med den etter § 3-10 første ledd. Da kan du ikke bruke den mot selgeren. Står det derimot bare at det er «fuktmerker» uten forklaring, og konsekvensen er alvorligere, er ikke opplysningen tydelig nok.

Slik gikk det for Edvard

Edvard kjøpte et hus med en tilstandsrapport der det sto fuktmerker under et vindu i stua. Etter overtakelsen fikk han vite av naboen at forrige eier hadde fått 180 000 kroner utbetalt etter en vannskade, og at reparasjonen aldri var gjort. Da Edvard åpnet panelet, var treverket bak og under vinduet råttent.

Edvard skrev til selgeren og fikk et kort svar om at fuktmerkene sto i rapporten. Det stemte, og det gjaldt en liten flekk under vinduet. Kravet for det som sto tydelig i rapporten, falt derfor. Råten bak panelet sto ikke i rapporten og var mye mer omfattende enn det som var beskrevet. Den delen av kravet førte til at selgeren måtte gi prisavslag som dekket kostnaden ved å utbedre skaden, etter at Edvard la fram et kostnadsoverslag fra en snekker.

Sikre bevis før du åpner noe

Uten dokumentasjon blir det påstand mot påstand, og det er du som må gjøre det sannsynlig at skaden fantes ved overtakelsen. Ta bilder før du åpner noe. Be selgeren skriftlig om å oppgi hva som er skadet, hvem som har vurdert skaden, og hva utbetalingen dekket. Selgeren er ikke forpliktet til å gi deg alle forsikringspapirene, men et skriftlig spørsmål og et svar som viser at selgeren visste, er verdifullt. Se også Tidligere vannskade og forsikringsoppgjør ble ikke nevnt, som tar for seg selgerens oppgjør med forsikringsselskapet.

Krav og frister når skaden ikke ble reparert

Selgeren har rett til å tilby å rette en mangel i en brukt bolig. Tilbyr han det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke kreve retting selv. Du kan kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget skaden. Er selgeren uærlig, kan han ikke bruke mot deg at du reklamerte for sent.

Vil du ha erstatning i tillegg til prisavslag, gjelder to nivåer. For direkte tap, for eksempel utgiftene til å åpne og undersøke veggen, svarer selgeren selv om han ikke har skyld, med mindre han viser at årsaken lå utenfor hans kontroll. Har selgeren skyld, kan du også kreve erstatning for indirekte tap. At selgeren fikk penger for skaden og lot være å reparere, kan være et sterkt argument for at han hadde skyld.

De generelle reglene står i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg. Lignende historier finner du i Det har vært brann i huset – må selger si det?.

Kort oppsummert

• En forsikringsutbetaling som ikke ble brukt til reparasjon viser at selgeren visste om skaden.
• Skaden som ligger igjen, vurderes som en vanlig mangel ved overtakelsen. Hva pengene ble brukt til, er en sak mellom selgeren og forsikringsselskapet.
• Det som står tydelig i tilstandsrapporten, kan du ikke bruke mot selgeren.
• Selgeren kan tilby å rette skaden, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.