Huset stod tomt i flere år før salget – betyr det noe?

Hva tomgangen sier om boligens tilstand

Et hus som står uten oppvarming og lufting over tid, får ofte fuktproblemer, råte, mus og dårlig ventilasjon. Forarbeidene til avhendingslova sier at opplysningen om at en bolig har stått ubrukt en periode kan få betydning, og at jo lenger den har stått ubrukt, desto flere skader må normalt forventes. Det står om fritidsboliger, men tanken gjelder like godt for et hus som har stått tomt i mange år.

Dette har to følger. Kjøperen kan ikke vente at et hus som har vært tomt lenge, er i like god stand som et hus som har vært bebodd. Samtidig skal selgeren si fra om det han vet, og opplysningen skal være tydelig.

Må selgeren si at huset stod tomt?

Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel hvis du ikke fikk en opplysning som selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. Tomgang over flere år er en konkret kjensgjerning. Mange kjøpere ville ha regnet med å få vite det, og det kan påvirke både prisen og hva du undersøker på visningen. Det finnes likevel ingen regel som sier at selgeren alltid må opplyse om det, så vurderingen gjøres i hvert tilfelle.

Har selgeren i markedsføringen sagt noe som ikke stemmer, for eksempel at huset er «i god stand» og «nylig brukt», kan § 3-8 gjelde. Da er det uriktige opplysninger som er grunnlaget. Generelle og vage ord som «sjarmerende» eller «med potensial» er sjelden nok, siden opplysningene må være konkrete for å kunne binde selgeren.

Slik gikk det for Bjørn

Bjørn kjøpte en enebolig fra 1960-årene i 2025. Annonsen sa at huset var «pusset opp i store deler» og «klart til innflytting», men ikke at det hadde stått tomt i fire år etter at forrige eier flyttet på institusjon. Det fikk han vite av naboen etter at han hadde overtatt. I kjelleren luktet det muggent, og bak en nylig malt vegg fant han fukt.

Bjørn hadde kjøpt uten tilstandsrapport, og salgsoppgaven nevnte ikke tomgangen. Han skrev til selgeren, som er dødsboet etter forrige eier, og spurte hva de hadde visst. Svaret var at ingen av arvingene hadde bodd i huset og at de ikke hadde kjent til fuktproblemer. Bjørn fikk en fagperson til å måle fukt og fikk kostnaden til å fjerne skaden beregnet. Selgeren avviste først kravet, men aksepterte etter en dialog å dekke en del av kostnadene mot at saken var avgjort. Tomgangen alene ga ikke kravet, men fuktskaden og at selgerne hadde visst hvor lenge huset var ubrukt, gjorde utslaget.

Hva du kunne ha oppdaget selv

Har du allerede kjøpt, må du regne med at selgeren viser til § 3-10. Du kan ikke klage på noe du kjente til eller burde ha kjent til da avtalen ble inngått. Det gjelder også forhold som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du hadde tilgang til. Står det tydelig at huset har stått tomt, kan du ikke bruke tomgangen som mangel.

Kravene til deg er likevel begrenset. Du trenger bare gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse. Du trenger ikke hente inn fagfolk for å lete etter skjulte skader. Høyesterett har i HR-2025-1749-A sagt at det å kjenne til en risiko for skade ikke er det samme som å kjenne til skaden. Kjøperne i den saken visste at det hadde vært mus i boligen, men fikk likevel medhold fordi de ikke kunne oppdage skadene ved en vanlig besiktigelse. Gjelder tomgangen i ditt tilfelle en bolig med skjulte skader, er det altså ikke sikkert at du taper på at du visste om tomgangen.

Er selgeren uærlig eller grovt uaktsom, gjelder ikke reglene om undersøkelse på samme måte. Skjuler selgeren tomgangen i strid med god tro, står du sterkere. Du kan lese mer om liknende situasjoner i innbrudd flere ganger før salget ble holdt skjult og huset har vært flomskadet før.

Hvilket krav du kan ha

Har du funnet skader som skyldes tomgangen, er prisavslag ofte det mest aktuelle. Det settes normalt til kostnaden ved å få skaden rettet. Du kan også ha krav på erstatning, og i alvorlige tilfeller heving. Selgeren har rett til å tilby å rette feilen selv, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du bærer først en egenandel på 10 000 kroner for alle mangler samlet.

Reklamasjonen skal skje innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Har selgeren tatt på seg en forsikring, kan tvisten i praksis ende i et forsikringsselskap. Selgers egen forsikring har ofte egne krav til hvor lenge et hus kan stå tomt, som du kan lese om i huset står tomt: hva krever ubebodd-klausulen av deg. Det gjelder forholdet mellom selger og hans forsikringsselskap, ikke kravet ditt som kjøper.

Se hele bildet for temaet i boligens historie: det selger burde ha fortalt deg.

Kort oppsummert

• Et tomt hus i flere år er ikke en mangel i seg selv, men det gjør skader mer sannsynlige.
• Selgeren må si fra om tomgangen hvis han visste om det, og du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Står tomgangen tydelig i salgsdokumentene, kan du ikke klage på selve tomgangen, men skjulte skader er fortsatt et krav.
• Krevd prisavslag settes normalt til kostnaden ved å rette skaden.
• Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du fant skaden etter et tomt hus.