Innbrudd flere ganger før salget ble holdt skjult

Når må selgeren fortelle om innbrudd?

Det finnes ingen egen regel om innbrudd i avhendingslova. Det som gjelder, er den alminnelige opplysningsplikten i § 3-7. Du kan si at boligen har en mangel (en feil du kan reagere på overfor selgeren) hvis du ikke fikk opplysninger om noe selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få. Opplysningen må også ha virket inn på avtalen. Det siste betyr at du må kunne si at du ville betalt mindre, satt andre vilkår eller latt være å kjøpe.

Høyesterett har i HR-2022-1322-A slått fast at plikten gjelder konkrete forhold, altså kjensgjerninger. Mistanker og usikre antakelser er ikke nok, og rent subjektiv frykt eller ubehag gir heller ikke krav. Forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning på boligen. Dommen gjaldt en nabo, men tankegangen brukes også når det er snakk om innbrudd.

Innbrudd som har satt spor i boligen

Et innbrudd er en hendelse, og hendelsen alene avgjør lite. Det som avgjør, er hva den har etterlatt. Spørsmålene å stille er praktiske:

• Ble dører, vinduer eller låser ødelagt, og ble skadene ordentlig utbedret?
• Er det skader i karmer, gulv eller innvendige dører som er dekket til med maling?
• Har innbruddene ført til at forsikringsselskapet har stilt vilkår, eller til at selgeren har satt inn alarm?
• Har de gjentatte innbruddene ført til at selgeren selv ikke lenger bodde i boligen?

Hvis svaret på slike spørsmål er ja, og selgeren ikke sa noe, er det mye sterkere å hevde at du hadde grunn til å regne med å få vite det. Er alt utbedret og uten følger, blir det vanskeligere å vise at opplysningen ville påvirket avtalen. Skader som er meldt til forsikringen rett før salget, kan være et eget tema, som du kan lese om i Skaden ble meldt til selgers forsikring rett før salget.

Slik gikk det for Adrian

Adrian kjøpte en enebolig på høsten. En måned etter overtakelsen fortalte naboen at det hadde vært tre innbrudd på to år, og at et av dem gikk gjennom et kjellervindu. Adrian undersøkte vinduet og fant at karmen var svekket og skjult med ny maling. Skaden var ikke nevnt i egenerklæringen, og han hadde ikke fått vite om innbruddene på visning.

Adrian skrev til selgeren innen få dager og la ved bilder. Selgeren svarte at han kjente til innbruddene og karmskaden, men mente det var en bagatell. Da Adrian viste at karmen faktisk måtte byttes, og at skaden ikke var synlig ved en vanlig besiktigelse, tilbød selgeren å få en snekker til å bytte karmen og reparere det som var skadet. Adrian godtok tilbudet, siden selgeren har rett til å rette en mangel i en brukt bolig, og saken endte med at snekkeren byttet karmen på selgerens regning.

Spør konkret før du byr

Det enkleste er å spørre skriftlig om skader etter innbrudd, tyveri eller hærverk. Svaret blir en opplysning selgeren står inne for etter § 3-8. Uriktige opplysninger gir mangel hvis de har virket inn på avtalen og ikke ble rettet i tide og tydelig. Selgerens egenerklæring er et viktig salgsdokument, og megleren skal sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få.

Hvor lenge boligen har stått tom, kan også spille en rolle for risikoen for uønsket besøk. Det tar du opp i Huset stod tomt i flere år før salget – betyr det noe?. Ellers gjelder samme regler som for andre hendelser i fortiden, for eksempel tidligere vannskade og forsikringsoppgjør som ikke ble nevnt.

Bevis og videre skritt

Det er du som må gjøre det sannsynlig at selgeren kjente til innbruddene og at de har satt spor. Bilder av skadene, meldinger fra naboer, kvitteringer fra reparasjoner og svar selgeren har gitt skriftlig, er de mest nyttige bevisene. Vær tidlig ute: du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Selgerens rett til å rette gjør at du normalt må la ham tilby det før du krever prisavslag. Hvis feilen ikke blir rettet, kan du kreve prisavslag eller heve. De generelle reglene står i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg. Dukker det opp skjulte feil senere, kan du lese mer i Hva hvis jeg oppdager en skjult feil etter flere år?.

Kort oppsummert

• Selgerens opplysningsplikt om innbrudd avhenger av sporene innbruddene har satt, ikke av at de har skjedd.
• Gjentatte innbrudd med skader, svekket sikring eller varige følger står sterkere enn ett enkelt forsøk uten følger.
• Spør skriftlig om innbrudd og skader før du byr.
• Samle bilder, svar og kvitteringer, og si fra til selgeren innen rimelig tid.