Dødsfall i boligen: har selger opplysningsplikt?

Slik vurderes et dødsfall i boligen etter loven

Avhendingslova har ingen egen regel om dødsfall. Spørsmålet løses med opplysningsplikten i § 3-7. Etter den er det en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke fikk opplysninger om forhold som selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Alle tre vilkårene må være oppfylt.

Ordet «dødsfall» avgjør altså ingenting alene. Et dødsfall kan ha skjedd av helt ulike årsaker, og det kan ha satt spor i boligen eller ikke. Derfor treffer verken «det må alltid opplyses» eller «det trenger aldri opplyses». Selgeren slipper heller ikke unna fordi du var på visning og så deg rundt. Etter § 3-10 tredje ledd innskrenker reglene om hva du selv burde ha oppdaget, ikke selgerens opplysningsplikt.

Bare kjensgjerninger og reell virkning teller

Høyesterett har vurdert opplysningsplikten i HR-2022-1322-A, en dom fra 30.6.2022. Der var naboen dømt for seksuallovbrudd, og selgerne hadde ikke sagt fra om det. Høyesterett kom til at selgerne ikke hadde opplysningsplikt. Kjøperne hadde hevet kjøpet uten grunnlag, og selgerne fikk medhold i kravet sitt om erstatning. Salget var gjort før 2022-reformen, men Høyesterett understreket at § 3-7 bare er endret språklig, så dommen brukes fortsatt.

Tre poenger fra dommen er nyttige når du tenker på et dødsfall:

• Plikten gjelder kjensgjerninger, altså konkrete forhold. Rykter, antakelser og mistanker er ikke omfattet.
• Vurderingen skjer etter objektive kriterier. Et rent subjektivt behov hos deg, som selgeren ikke kjente til, teller ikke.
• Forholdet må ha faktisk og reell innvirkning på boligen. Frykt eller ubehag som bare er subjektivt, er ikke nok, selv om flere kjøpere ville reagert på samme måte.

Dommen handlet om en nabo, ikke om et dødsfall. Men tankegangen brukes på alle hendelser i boligens fortid. Stiller saken seg annerledes hvis hendelsen har satt varige spor, for eksempel skader som måtte utbedres eller arbeider som ikke ble ferdige, må du vurdere disse sporene for seg. Da er det sporene og virkningen for boligen som vurderes, ikke selve dødsfallet.

Slik gikk det for Ola

Ola kjøpte en toroms leilighet i mars. To uker etter overtakelsen fortalte en nabo i forbifarten at en tidligere eier hadde dødd i stuen for mange år siden. Ola ble urolig og skrev til selgeren for å spørre hvorfor han ikke hadde fått vite det.

Selgeren svarte at hun kjente til dødsfallet, men at det hadde skjedd lenge før hun kjøpte, at årsaken var naturlig, og at hendelsen ikke hadde satt spor i leiligheten. Hun mente ingen ville regnet med å få vite det. Ola gikk gjennom leiligheten og salgsdokumentene og fant ingen skade, ingen lukt og ingen praktisk virkning. Han hadde heller aldri spurt om slike ting, verken på visning eller skriftlig.

Ola hadde dermed bare ubehaget å vise til. Det var ikke nok til å bygge et krav på, og han lot saken ligge. Hadde han spurt skriftlig før budet og fått et usant svar, ville vurderingen vært en annen.

Spør skriftlig før du legger inn bud

Det du kan gjøre, er å gjøre spørsmålet til en del av handelen. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse eller salgsprospekt. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den er ikke en mangel hvis den ble rettet i tide og tydelig. Et skriftlig spørsmål til megleren, for eksempel om det har vært dødsfall i boligen, gir deg et svar du kan vise til senere.

Megleren skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få. Selgerens egenerklæring er et av de viktigste salgsdokumentene, og der kan du lese hva selgeren har krysset av for. Vage formuleringer fra markedsføringen gir sjelden noe krav, fordi opplysningene må være konkrete for å gjøre selgeren ansvarlig. Hvordan du ellers kan undersøke fortiden til en bolig, står i Hvordan finner jeg ut hva som har skjedd med boligen før?.

Når du mener selgeren skulle ha sagt fra

Mener du at et dødsfall eller en følge av det skulle vært opplyst, må du si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Du må selv gjøre det sannsynlig at vilkårene i § 3-7 er oppfylt. Kravene i en brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og de generelle reglene står i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg. Skader etter brann følger samme tankegang, som du kan lese om i Det har vært brann i huset – må selger si det?.

Kort oppsummert

• Et dødsfall i boligen utløser ikke automatisk opplysningsplikt. Det avgjør om selgeren kjente til det, om du hadde grunn til å regne med å få vite det, og om det ville påvirket avtalen.
• Bare konkrete kjensgjerninger med reell virkning på boligen teller. Ubehag alene er ikke nok.
• Spør skriftlig via megleren før du byr. Svaret blir en opplysning selgeren står inne for.
• Har dødsfallet satt spor i boligen, vurderes sporene som vanlige mangler.