Hvordan finner jeg ut hva som har skjedd med boligen før?

Slik sjekker du boligens historikk før du byr

Begynn med det som allerede ligger ute. Salgsoppgaven skal minst inneholde opplysninger om eierforhold, tinglyste forpliktelser, areal, alder og byggemåte, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, forholdet til offentlige planer og faste kostnader. Tilstandsrapporten, hvis det finnes en, viser bygningsdelene og tilstandsgradene, og den skal si fra når noe ikke har kunnet undersøkes. Egenerklæringen er selgerens egen beskrivelse, og den regnes som et av de viktigste salgsdokumentene.

Les dokumentene før budet, ikke etter. Etter avhendingslova § 3-10 regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av dokumenter du har fått anledning til å lese. Det som står tydelig der, kan du normalt ikke bruke mot selgeren senere. Det gjelder også hvis du aldri åpnet dem.

Spør selgeren skriftlig

Skriftlige spørsmål via megleren er det mest effektive du kan gjøre. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse og andre salgsdokumenter. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den er ikke en mangel hvis den ble rettet i tide og tydelig. Formuler spørsmålene konkret:

• Har det vært vannskade, brann, innbrudd eller andre hendelser?
• Er det gjort ombygginger eller bruksendringer, og finnes det tillatelser?
• Har boligen vært utleid, og i så fall til hva?
• Hvem gjorde arbeidet, og finnes det dokumentasjon og garantier?

Spesielt viktige opplysninger bør stå klart fram, og «nakne» opplysninger uten forklaring er ikke nok når en forklaring ville vært naturlig. Får du vage svar, kan du be om presisering. Vage formuleringer fra markedsføringen gir sjelden noe krav. Hva som skal opplyses om hendelser som dødsfall, står i Dødsfall i boligen: har selger opplysningsplikt?.

Slik gikk det for Tiril

Tiril skulle kjøpe en rekkehusleilighet med innredet kjeller. Salgsoppgaven nevnte kjelleren som oppholdsrom, men sa ingenting om ferdigattest for den delen. Hun spurte megleren skriftlig og fikk svar om at kjelleren var innredet av forrige eier.

Tiril bad om innsyn i byggesaksarkivet hos kommunen. Der fant hun at det var gitt tillatelse til boligen, men ikke til å innrede kjelleren som oppholdsrom. Hun spurte så selgeren om det fantes noen søknad, og fikk til svar at det ikke gjorde det. Tiril brukte opplysningen i budrunden, og prisen ble satt ned med 60 000 kroner. Hun fikk også inn en klausul om at selgeren ville sende inn søknad om bruksendring før overtakelsen.

Se i kommunens arkiver

Alle kan kreve innsyn i saksdokumenter og journaler hos et offentlig organ, som kommunens byggesaksarkiv, med mindre noe annet følger av lov. Byggesaksarkivet viser hva kommunen har godkjent, og om det finnes ferdigattest. Tiltak som tilbygg, fasadeendring, bruksendring og oppdeling i flere boenheter kan ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse, med mindre det er gjort unntak. Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Se Hva er en ferdigattest, og må boligen ha det?.

Kommunen kan gi pålegg om retting og ilegge tvangsmulkt for ulovligheter, og et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen. Det kan derfor være smart å sjekke om det ligger slike pålegg, siden de følger boligen. Har boligen hatt en annen bruk enn bolig, kan du lese mer i Boligen var tidligere et næringslokale – hva kan det bety?.

Naboer og spor i boligen

Naboer og tidligere leietakere kan fortelle mye, men du må skille mellom fakta og rykter. Opplysningsplikten gjelder kjensgjerninger, og noe som bare er hørt sagt, er svakt som grunnlag. Bruk det du hører til å stille selgeren konkrete spørsmål. Se også etter spor på visning: ny maling på enkelte flater, uvanlige ombygginger, ekstra ventilasjon og ledninger som ikke ser ut til å høre til. Har boligen vært utleid, kan slitasje si noe, som i Boligen har vært utleid og er hardt slitt. Kan det ha vært brukt til noe ulovlig, kan Boligen har vært hasjplantasje – burde du fått vite det? gi deg holdepunkter.

Hva du gjør når historikken avviker fra det du fikk vite

Kommer det fram noe etter overtakelsen som selgeren måtte ha visst, må du si fra innen rimelig tid. Kravene ved en brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Reglene er samlet i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg.

Kort oppsummert

• Du sjekker boligens historikk gjennom salgsdokumenter, skriftlige spørsmål til selgeren, kommunens byggesaksarkiv og dokumentasjon på tidligere arbeid.
• Les dokumentene før budet. Det som står tydelig i dem, kan du ikke bruke mot selgeren senere.
• Skriftlige svar fra selgeren og megleren er bevis du kan vise til.
• Fakta teller, rykter ikke. Bruk det du hører til å stille konkrete spørsmål.