Boligen ble lagt ut, trukket og lagt ut igjen – hva skjulte selger?

Hvorfor bolig blir trukket fra salg

Selgere trekker boliger av mange grunner, og de fleste er uskyldige. Vanlige forklaringer er at budene uteble, at selgeren ikke fikk kjøpt ny bolig, at han byttet megler eller at han ville pusse opp før nytt forsøk. Ingen av dem er noe selgeren må fortelle deg om.

Andre grunner er mer interessante for deg som kjøper:

• Et tidligere bud falt fordi kjøperen fant en skade under besiktigelsen eller i tilstandsrapporten.
• En tidligere kjøper hevet eller trakk seg etter at noe kom for en dag.
• Selgeren oppdaget en feil, for eksempel fukt eller råte, og valgte å vente med salget.
• Kommunen eller naboer hadde varslet om noe som ville gjøre boligen vanskeligere å selge.

Det er slike forhold som kan gjøre at pausen betyr noe for deg.

Når selger må fortelle hvorfor

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det må også ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt (avhendingslova § 3-7).

Høyesterett har sagt at opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, altså kjensgjerninger. Mistanker og antakelser er ikke omfattet, og subjektive ønsker hos en kjøper som selgeren ikke kjente, har ingen betydning (HR-2022-1322-A). Du kan altså ikke kreve noe bare fordi du synes det er merkelig at boligen ble trukket.

Lar du deg derimot føre bak lyset ved at selgeren gir feil inntrykk, gjelder en annen regel. Eiendommen har en mangel hvis den ikke stemmer med opplysninger selgeren har gitt, også i annonse og salgsprospekt, og opplysningen har virket inn på avtalen (§ 3-8). Skrev annonsen «ny på markedet» eller «første visning» om en bolig som hadde vært ute før, er det en påstand du kan sammenligne med virkeligheten.

Slik finner du ut hva som skjedde

Du trenger ikke stole på selgerens forklaring. Mye kan sjekkes selv.

1. Se gamle annonser. Nettsider for boligannonser og nettarkiver viser ofte tidligere prisantydning, bilder og tekst.
2. Sammenlign salgsoppgavene. Ble teksten om tilstand endret mellom første og andre forsøk, kan endringen si noe om hva som ble oppdaget.
3. Spør megleren skriftlig. Megleren skal sørge for at du skriftlig og tydelig får de opplysningene du har grunn til å regne med å få, før handelen sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Spør derfor rett ut hvorfor boligen ble trukket.
4. Be om tidligere tilstandsrapport. Fantes det en rapport fra første runde, bør du be om å få se den.
5. Sjekk kommunens arkiv. Alle kan kreve innsyn i journaler og saksdokumenter hos et offentlig organ, som byggesaksarkivet, med mindre noe annet følger av lov (offentleglova § 3).

Etter at handelen er kommet i stand har både du og selgeren rett til kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold (eiendomsmeglingsforskriften). Den viser hvilke bud som kom, men ikke alltid hvorfor de falt.

Flere forslag til hvordan du kartlegger historikken, finner du i artikkelen om hvordan du finner ut hva som har skjedd med boligen før.

Slik gikk det for Amina

Amina kjøpte en tomannsbolig som hadde vært annonsert i november, trukket i desember og lagt ut igjen i februar med nesten samme pris. Salgsoppgaven var ny, og selgeren skrev i egenerklæringen at han ikke kjente til noen feil ved boligen.

Etter innflyttingen oppdaget Amina at gulvet i stuen ga etter ved yttervegg. Hun ba megleren om å få se den første salgsoppgaven, og fant den i en gammel annonse. Der sto det at en takstmann hadde funnet forhøyet fukt i samme vegg, og at prisen var satt ned av den grunn. Den nye annonsen nevnte ikke rapporten.

Amina sendte selgeren et skriftlig krav og la ved begge annonsene. Selgeren svarte først at pausen bare skyldtes at han hadde vært syk. Da Amina viste ham rapporten fra første runde og pekte på at han kjente til funnet, gikk han med på et prisavslag som dekket utbedringen av veggen. Tvisten endte uten rettssak.

Når pausen ikke gir deg krav

Det er flere situasjoner der du ikke kommer noen vei.

Du kjente til det. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe hun kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det som går tydelig fram av salgsdokumenter du hadde anledning til å lese, regnes som kjent (§ 3-10 første ledd). Har du fått se tidligere rapport og likevel kjøpt, er den saken vanskelig.

Forholdet gjelder ikke boligen. Skyldtes pausen at selgeren skilte seg eller fikk ny jobb, har det ikke noe med tilstanden å gjøre.

Du har bare en følelse. At boligen har stått lenge ute, er ikke en kjensgjerning. Du må kunne peke på et konkret forhold selgeren visste om.

Opplysningsplikten består selv om du har undersøkt selv, fordi reglene om kjøperens kunnskap ikke innskrenker selgerens plikt etter § 3-7 (§ 3-10 tredje ledd). Har du undersøkt og selgeren likevel ikke har sagt noe han burde, kan du fortsatt ha et krav.

Hva som er spesielt ved boliger som er lagt ut flere ganger

Historikken kan ha konsekvenser du ikke tenker på først. Brann, vannskade eller dødsfall som har ført til en pause, hører inn under egne artikler om opplysningsplikt ved brann i huset og dødsfall i boligen. Har boligen tidligere vært brukt til noe annet, kan også det ligge bak, slik du kan lese om i saken om tidligere næringslokale.

Hva du ellers kan kreve, og hva som gjelder for frister, går fram av pilaren om det selger burde ha fortalt deg om boligens historie.

Kort oppsummert

• At boligen ble trukket fra salg og lagt ut igjen er ikke en mangel i seg selv.
• Krav kan oppstå hvis selgeren skjulte et konkret forhold han kjente til, som skjedde bak pausen.
• Sammenlign gamle og nye annonser, spør megleren skriftlig og be om tidligere rapporter.
• Du mister kravet hvis du kjente til forholdet, eller hvis grunnen til at boligen ble trukket, ikke gjelder boligens tilstand.
• Ubehag over at boligen har stått lenge ute er ikke nok. Du må peke på noe konkret som selgeren visste.