Det har vært brann i huset – må selger si det?

Tidligere brann og opplysningsplikten: hva som avgjør

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas å ha virket inn på avtalen (§ 3-7). En brann er en kjensgjerning selgeren nesten alltid kjenner til hvis han bodde der eller hadde forsikringsoppgjør. Domstolene krever at forholdet er konkret, og mistanker og antakelser er ikke nok (HR-2022-1322-A). Brann er ett av flere forhold i boligens historie som selgeren burde ha fortalt deg.

Om selgeren måtte nevne den, kan ikke sies generelt. Vurderingen avhenger av hvor stor brannen var, hva som ble gjort etterpå og om den fortsatt har betydning for boligen. En liten brann i en kjøkkenvifte som ble slukket på minutter, er noe annet enn en brann som krevde utskifting av tak eller bjelkelag. Det er stor forskjell på hva du kan forvente å få vite. Liknende vurderinger gjelder for flomskader og dødsfall i boligen.

Brann kan gi skader som ikke er synlige: svidd trekonstruksjon, vann etter slokking som gir fukt og råte, sot i ventilasjon og lukt som kommer igjen. Det er grunnen til at mange kjøpere mener de har krav på å få vite om brannen.

Slik gikk det for Bente

Bente kjøpte en enebolig fra 1950 i april. Etter åtte måneder ryddet hun loftet og fant sotsvarte bjelker og en gammel branntetting som ikke så ut til å være profesjonell. Hun spurte naboene, og en av dem sa at det hadde vært brann i taket for ni år siden.

Bente ba selgeren om dokumentasjon. Selgeren svarte at det hadde vært en liten brann, at forsikringen hadde betalt, og at «alt var utbedret». Bente fikk ikke se noen faktura eller rapport. Tilstandsrapporten hadde ikke nevnt brannen.

Hun leide inn en takstmann som konkluderte med at flere bjelker måtte skiftes og at utbedringen ikke var utført slik den skulle. Bente reklamerte skriftlig og la ved rapporten og et tilbud. Selgeren ville først ikke betale, men Bente viste at hun ikke hadde fått dokumentasjon selv om selgeren visste om brannen. Selgeren betalte til slutt utbedringen av bjelkene, og saken var avsluttet.

Dette skal du se etter i dokumentene

Gå gjennom salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen. Nevner de brann, skader eller rehabilitering? Vage formuleringer er ikke det samme som at du er informert. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter (§ 3-10), men bare det som står klart. Har egenerklæringen et spørsmål om brann eller skade, og selgeren svarte nei, kan det være en uriktig opplysning (§ 3-8).

Har det vært gjort arbeid av kvalifiserte håndverkere de siste fem årene, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere det. Mangler du dokumentasjon, står du i samme situasjon som i rehabilitering etter brann uten dokumentasjon, og det er et varsel om at du bør undersøke nærmere før du kjøper, eller reklamere raskt hvis du allerede har kjøpt.

Be selgeren og megleren om skaderapport, byggemelding, faktura og fotografier fra utbedringen. Uten dem er det vanskelig å vite hva som faktisk ble gjort.

Slik krever du prisavslag

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden eller burde oppdaget den. Skriv hva du har funnet, og at du gjør en mangel gjeldende. Legg ved rapport fra fagfolk, bilder og tilbud på utbedring. Har selgeren boligselgerforsikring, meldes kravet også dit, og om du skal gå på selger eller forsikringsselskapet avhenger av saken.

Prisavslaget settes som utgangspunkt til kostnaden ved å rette mangelen (§ 4-12). Tilbyr selgeren å rette skaden, må du normalt godta det. Selv kan du ikke kreve retting ved kjøp av brukt bolig. Du kan i stedet kreve prisavslag eller erstatning, heve kjøpet eller holde tilbake en del av kjøpesummen.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren kan hevde at brannen var liten, at du kjente til den, eller at utbedringen var godkjent. Møt det med det du har: hva som ble opplyst, hva du fant, og hva fagfolk sier.

Kort oppsummert

• Tidligere brann må selgeren opplyse om hvis han kjente til den og du hadde grunn til å regne med å få vite om den.
• Omfanget og utbedringen avgjør om det er en mangel, og en liten utbedret brann er sjelden nok.
• Se etter brann og skader i salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen, og be om dokumentasjon.
• Manglende dokumentasjon på rehabilitering er et tegn på at du bør undersøke eller reklamere.
• Reklamer skriftlig og raskt, og legg ved rapport fra fagfolk.