Huset har vært flomskadet før – hadde selger opplysningsplikt?

Hva må selgeren si om at huset er flomskadet?

Loven har ingen egen regel om flom. Vurderingen følger den alminnelige opplysningsplikten i § 3-7. Boligen har en mangel (en feil du kan reagere på overfor selgeren) hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få. Opplysningen må også ha virket inn på avtalen. Flomskade er noe de fleste kjøpere vil regne med å få vite om, særlig når skaden er utbedret dårlig eller ikke i det hele tatt. Men loven gir ikke en ferdig fasit, så det kommer an på omstendighetene.

Selgeren kan heller ikke bruke at du var på visning og så deg rundt som forsvar. Etter § 3-10 tredje ledd innskrenker det du selv burde ha oppdaget, ikke selgerens plikt til å opplyse.

Skade som er utbedret, og risiko som ikke er skade

To situasjoner må holdes fra hverandre. Den første er en skade som allerede har skjedd. Da er det en kjensgjerning som selgeren kjente til, og spørsmålet er om den ble utbedret og dokumentert. Den andre er risikoen for ny flom, for eksempel fordi huset ligger ved en elv. Høyesterett har i HR-2022-1322-A slått fast at opplysningsplikten gjelder konkrete kjensgjerninger og ikke rene antakelser. Det at en risiko finnes, er i utgangspunktet heller ikke nok til å miste kravet ditt etter § 3-10 første ledd.

Derfor bør du spørre konkret om:

• når flommen skjedde, og hva som ble skadet
• hva som er gjort for å utbedre skaden, og hvem som gjorde arbeidet
• om det finnes dokumentasjon på arbeidet, for eksempel fakturaer og bilder fra byggeperioden
• om selgeren fikk dekket skaden gjennom forsikring

Har flommen ført til større byggearbeider, kan kommunens byggesaksarkiv vise hva som er søkt om og godkjent. Alle kan kreve innsyn i slike saksdokumenter. Mangler det både dokumentasjon og søknad for et stort arbeid, er det et varsel om at utbedringen kan være dårlig utført eller ulovlig. Da bør du få en fagperson til å se på kjelleren og grunnmuren før du bestemmer deg for hva du skal kreve.

Slik gikk det for Trond

Trond kjøpte et hus nær en elv. Etter to måneder ble kjelleren fuktig, og en nabo fortalte at huset hadde stått under vann for seks år siden. Selgeren hadde ikke nevnt det verken i egenerklæringen eller på visning. Trond fant også ut at kjellergulvet var gjort om, men at det ikke fantes noen dokumentasjon på arbeidet.

Trond skrev til selgeren og til selgers boligselgerforsikring på samme dag. Selgeren svarte at han hadde reparert kjelleren selv og at det ikke var noen skade igjen. Forsikringsselskapet avslo kravet med henvisning til at fuktskaden ikke var dekket. Avslaget oppga en frist, og Trond klaget saken inn for Finansklagenemnda innen fristen. Nemnda ga ham delvis medhold, slik at en del av utbedringen ble dekket.

Selger eller forsikringsselskapet?

Kravet ditt går mot selgeren, men selgeren har ofte en boligselgerforsikring som kan dekke det. Et vanlig vilkår er at forsikringen ikke gjelder hvis selgeren har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige svar i egenerklæringen. Selgeren kan derfor få krav på seg fra forsikringsselskapet i etterkant. Avslag fra forsikringsselskapet oppgir normalt en frist. Det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter skriftlig avslag. Nemnda er gratis for forbrukere. Hvem du bør rette kravet mot først, er behandlet i Skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet?. Om du må reklamere til begge, kan du lese Må jeg reklamere til selger eller eierskifteforsikringen?.

Krav og frister ved flomskade

Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og du må selv kunne gjøre det sannsynlig at vilkårene er oppfylt. Kravene i en brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og selgeren har rett til å tilby retting. Hva selgeren kan svare på reklamasjonen, står i Kan selger avvise reklamasjonen?. De generelle reglene finner du i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg. Tilsvarende tankegang gjelder skader etter brann, som du kan lese om i Det har vært brann i huset – må selger si det?.

Kort oppsummert

• At huset er flomskadet før, må selgeren opplyse om når han kjente til det og du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• En utbedret og dokumentert flomskade gir et annet utgangspunkt enn en skade som fortsatt påvirker huset.
• Risiko for ny flom er ikke det samme som en skade som har skjedd.
• Retter du krav mot både selger og forsikring, må du følge fristene i avslaget fra forsikringen.