Et tidligere salg av boligen ble hevet – hvorfor fikk du ikke vite?
Et tidligere salg som ble hevet, må selgeren normalt opplyse om når hevingen skyldtes forhold ved boligen som fortsatt er der, og som du hadde grunn til å regne med å få vite om. Etter avhendingslova § 3-7 avgjør årsaken til hevingen mer enn selve hevingen. Ble salget hevet på grunn av en mangel som ikke er rettet, står du sterkt. Skyldtes det noe hos den forrige kjøperen, for eksempel finansieringen, er det vanskelig å si at det påvirket avtalen din.
Hvorfor hevingen avgjør om du burde fått vite det
At et salg ble hevet, betyr at avtalen mellom selgeren og en tidligere kjøper ble opphevet, og at partene fikk tilbake det de hadde ytt. Loven tillater heving når mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Det viktigste for deg er derfor hvorfor det ble hevet. Var årsaken en skade eller feil ved boligen, er det et forhold selgeren kjente til, og som du normalt har grunn til å regne med å få vite om. Var årsaken forhold hos den tidligere kjøperen, sier det lite om boligen.
Etter § 3-7 må du vise tre ting: at selgeren visste eller burde ha visst om forholdet, at du hadde grunn til å regne med å få opplysningen, og at den virket inn på avtalen. Selgeren kjenner alltid til at det tidligere salget ble hevet, så det første vilkåret er som regel oppfylt. Spørsmålet blir om hevingen forteller noe om boligen som ville fått betydning for deg.
Slik gikk det for Kaja
Kaja kjøpte en leilighet som hadde blitt lagt ut to ganger på ett år. Etter overtakelsen fortalte en nabo at det første salget var hevet. Kaja spurte selgeren og fikk vite at den første kjøperen hadde funnet råte i en svalgang og fått medhold i at det var en vesentlig mangel. Selgeren hadde lappet på råten før han solgte på nytt, uten å si fra.
Kaja lot en fagperson undersøke svalgangen. Rapporten viste at reparasjonen var overflatisk, og at råten fortsatte inn i bærende deler. Selgeren mente at hevingen ikke angikk henne. Kaja viste til at årsaken til hevingen var en feil som fortsatt var der, og at hun ville vurdert prisen annerledes om hun hadde visst det. Selgeren gikk til slutt med på et prisavslag som tilsvarte kostnaden ved å rette svalgangen skikkelig.
Hvordan du finner ut hvorfor salget ble hevet
Spør megleren skriftlig. Megleren skal sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og han skal gi deg råd og opplysninger som har betydning for handelen. Er boligen lagt ut, trukket og lagt ut igjen, er det en anledning til å spørre om hvorfor. Se Hvordan finner jeg ut hva som har skjedd med boligen før? for flere måter å sjekke på.
Selgeren kan svare at hevingen ble avgjort i en avtale, en dom eller et forlik, og at forholdet nå er rettet. Da bør du be om dokumentasjon på utbedringen. Et svar som er uklart eller unnvikende, er heller ikke en opplysning som fritar selgeren for ansvar. Har selgeren gitt en uriktig opplysning i annonse eller egenerklæring, kan § 3-8 gjelde i tillegg. Det gjelder bare hvis opplysningen har virket inn på avtalen og ikke ble rettet i tide og tydelig.
Er heving en aktuell løsning for deg?
Det er en egen vurdering hvis du selv vurderer å heve. Du kan heve hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Du taper retten hvis du ikke sier fra innen rimelig tid etter at du ble kjent med mangelen. Høyesterett har i HR-2026-1307-A sagt at tre måneder normalt er tilstrekkelig, så fristen kan være kort. Selgeren kan ikke bruke fristen mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro. De fleste velger prisavslag, siden heving er et omfattende skritt.
Krav og bevis i saken din
Du må gjøre det sannsynlig at forholdet ved boligen var kjent for selgeren, og at det påvirket avtalen. Ta vare på annonser, meldinger og svar fra megleren, og dokumenter tilstanden med en fagperson. Rekkefølgen av annonser og budrunder kan vise at boligen ble trukket, og det kan brukes som bevis. Kravene i en brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og selgeren kan tilby å rette først. De generelle reglene står i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg. Har boligen tidligere hatt en annen bruk, se Boligen var tidligere et næringslokale – hva kan det bety?. For skjulte oppgjør, se Tidligere vannskade og forsikringsoppgjør ble ikke nevnt.
Kort oppsummert
- Et tidligere hevet salg må selgeren opplyse om når årsaken var en feil ved boligen som fortsatt er der.
- Selve hevingen er ikke avgjørende. Årsaken til den er det.
- Spør megleren skriftlig hvorfor salget ble hevet, og be om dokumentasjon på utbedringen.
- Skal du selv heve, må du si fra innen rimelig tid, og fristen kan være kort.