Boligen har vært utleid og er hardt slitt

Når en utleid bolig er slitt, er det ikke alltid en mangel

En brukt bolig er ikke perfekt, selv om selgeren ikke har tatt forbehold. Du må regne med at noe må utbedres etter overtakelsen. Etter § 3-2 måles boligen mot det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. En leilighet som har vært utleid i ti år, har normalt mer slitasje på gulv, dører og kjøkken enn en som selgeren har bodd i selv, og det er noe du kan se.

Er slitasjen sterk, blir spørsmålet om den er mer enn normal for boligens alder. Tilstandsrapporten bruker tilstandsgrader for dette. Tilstandsgrad 2 (TG2) gis blant annet ved sterk slitasje eller nedsatt funksjon som krever tiltak i nær framtid, og TG3 gis ved store eller alvorlige avvik. Står slike vurderinger tydelig i rapporten, regnes du for å kjenne til dem.

Utleie selgeren burde ha fortalt om

Utleie i seg selv er ikke noe selgeren må advare mot. Men har leietakerne påført boligen skader som ikke er synlige, eller har utleien ført til ombygginger, kan selgerens opplysningsplikt slå inn. Etter § 3-7 må selgeren si fra om forhold han visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. Opplysningen må også ha påvirket avtalen. Høyesterett har i HR-2022-1322-A understreket at plikten gjelder konkrete kjensgjerninger og at forholdet må ha en faktisk og reell virkning på boligen.

Eksempler på det som ofte spiller inn:

• skader bak møbler, tepper eller nye overflater som ikke er synlige på visning
• ombygging til flere enheter eller utleiedeler uten tillatelse
• vannskader eller fuktproblemer som leietakerne har meldt fra om
• reparasjoner som selgeren har gjort selv uten dokumentasjon

Har utleien vært av et slikt omfang at boligen er endret, kan det også spille inn om det står noe om utleiemuligheter i salgsoppgaven, som skal opplyse om eventuell adgang til å leie ut hele eller deler av eiendommen. For historier med enda tydeligere spor, se Boligen har vært hasjplantasje – burde du fått vite det?.

Slik gikk det for Torbjørn

Torbjørn kjøpte en toroms leilighet som hadde vært utleid i åtte år. På visning så han at parketten var matt og at det var merker på dørene. Prisen var lav, og han regnet med å pusse opp. Etter overtakelsen fant han at gulvet under stuen føltes svampete.

Selgeren viste til at boligen var solgt som den er. Det hjalp ikke, siden slike alminnelige forbehold ikke har virkning ved forbrukerkjøp. Men Torbjørn måtte likevel selv vise at tilstanden var dårligere enn forventet. Han fikk en fagperson til å vurdere gulvet. Rapporten viste en eldre fuktskade under et defekt sluk, skjult av vinylbelegg. De synlige slitasjeskadene fikk Torbjørn ikke dekket, siden de var det han kunne forvente. For fuktskaden derimot, fikk han prisavslag som tilsvarte kostnaden ved å rette den.

Hva du kunne oppdage selv

Kjøperen har i utgangspunktet bare plikt til en vanlig, aktsom besiktigelse. Høyesterett har i HR-2025-1749-A sagt at du ikke må gjøre omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med sakkyndig hjelp. Det du burde ha oppdaget ved en slik besiktigelse, kan du likevel ikke bruke mot selgeren. Unntaket er at selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ikke handlet i god tro.

Det betyr at synlig slitasje i en utleid bolig som regel går på din regning, mens skjulte skader kan gå på selgerens. Etter overtakelsen bør du undersøke boligen så snart det er rimelig. Hvordan du finner ut mer om boligens fortid, kan du lese i Hvordan finner jeg ut hva som har skjedd med boligen før?.

Slik går du frem når du finner mer enn slitasje

Dokumenter først: bilder, målinger og en vurdering fra en fagperson. Si så fra til selgeren innen rimelig tid. Kravene i en brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og selgeren har rett til å tilby retting. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette feilen. Reglene er samlet i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg. En bolig med annen bakgrunn er behandlet i Dødsfall i boligen: har selger opplysningsplikt?.

Kort oppsummert

• At boligen har vært utleid og er slitt, gir ikke i seg selv krav. Normal slitasje for alderen er noe du må regne med.
• Skjulte skader og forhold selgeren visste om, kan gi krav etter reglene om forventet tilstand og opplysningsplikt.
• Et «solgt som den er»-forbehold hjelper ikke selgeren ved forbrukerkjøp.
• Dokumenter tilstanden med en fagperson før du reklamerer til selgeren.