Du fant gamle takstrapporter som viser skader

Hva gamle takstrapporter kan bevise

En takstrapport er laget av en bygningssakkyndig på et bestemt tidspunkt. Den viser tilstanden da, ikke nødvendigvis tilstanden på overtakelsesdagen din. Skaden kan ha blitt utbedret siden, eller den kan ha blitt verre. Derfor er første oppgave å sammenligne rapporten med det du faktisk finner i boligen.

Rapporten kan likevel vise to ting som er verdifulle. For det første viser den hva selgeren kunne eller burde ha visst, særlig hvis selgeren bestilte rapporten selv. Etter avhendingslova § 3-7 må selgeren opplyse om forhold han kjente til eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. For det andre viser den omfanget, som tilstandsgrad og ofte årsak og konsekvens. Forskriften krever at årsak og konsekvens forklares når en bygningsdel får TG2 eller TG3, og at det for TG3 gis et grovt anslag over hva utbedringen koster.

Slik gikk det for Bilal

Bilal kjøpte en enebolig. I et skap som fulgte med boligen fant han en mappe med to takstrapporter fra noen år tilbake, bestilt av forrige eier. Den ene rapporten ga taket TG3 og beskrev fuktinntrenging i takfoten. I salgsdokumentene han hadde fått, sto det ingenting om taket, og selgeren hadde ikke nevnt rapportene.

Bilal sjekket taket selv og fant at fuktinntrengingen var der fortsatt, med begynnende råte i taktroen. Han skrev til selgeren og la ved rapportene og bilder. Selgeren svarte at rapporten var gammel og at han mente taket var i orden. Bilal fikk en ny vurdering som bekreftet skaden, og anslaget i den gamle rapporten viste hva selgeren kunne regne med at utbedringen kostet. Dette ble utgangspunktet i forhandlingene, og selgeren godtok et prisavslag som svarte til kostnaden ved å rette taket.

Er rapporten en del av salgsdokumentene?

Det er forskjell på rapporter du fikk før kjøpet og rapporter du fant etterpå. Etter § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i. Skader som sto tydelig i dokumentene du fikk, kan du ikke bruke mot selgeren. Rapporter som selgeren ikke la fram, regnes ikke som slike dokumenter. Opplysningene i dem er ikke noe du kjente til, og selgerens opplysningsplikt står fast selv om du har undersøkt boligen.

Dokumentene skal også være lette å få tak i. Du skal ikke måtte anstrenge deg nevneverdig, og opplysningene må være tilgjengelige før du gir bud. Kravet til tydelighet betyr at spesielt viktige opplysninger bør stå klart fram. En rapport som ikke oppfyller kravene i forskriften, regnes ikke som kjent for deg. Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe. Var den eldre, er det et tegn på at selgeren burde ha oppdatert den, eller at du skulle ha spurt.

Slik bruker du de gamle rapportene

Sammenlign først tilstandsgradene med dagens tilstand. Så bør du gjøre følgende:

• ta bilder og målinger som viser at skaden er der, og at den ikke er reparert
• finn ut hvem som bestilte rapporten og når, siden det sier noe om hva selgeren visste
• legg fram et kostnadsoverslag fra en fagperson for å utbedre skaden
• ta vare på alle svar fra selgeren

Er du usikker på hva selgeren har hatt av dokumenter, er det vanlig å spørre skriftlig. Hva du kan få av opplysninger om skader fra forsikring, er tatt opp i Kan jeg få vite hvilke skader selger har meldt til forsikringen?. Gamle skademeldinger kan også være bevis, som du kan lese om i Gamle skademeldinger og forsikringshistorikk som bevis.

Krav og bevis når rapportene viser mer enn du visste

Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og det er du som må gjøre det sannsynlig at skaden er en mangel. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette skaden. Selgeren har rett til å tilby retting, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kravene ved en brukt bolig er ellers prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Samlet oversikt står i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg. Skjulte vannskader er tema i Tidligere vannskade og forsikringsoppgjør ble ikke nevnt.

Kort oppsummert

• Gamle takstrapporter som viser skader, er bevis for hva selgeren visste, men de er ikke i seg selv et krav.
• Du må vise at skaden fortsatt var der ved overtakelsen, ikke bare at den sto i en gammel rapport.
• Det som sto tydelig i salgsdokumentene du fikk, kan du ikke bruke mot selgeren. Rapporter selgeren holdt tilbake, er annerledes.
• Kostnadsanslaget i rapporten kan brukes som utgangspunkt for prisavslaget.