Mange år med røyking innendørs – lukten sitter i veggene

Hva som avgjør om lukten er en mangel

Tobakksrøyk setter seg i maling, tapet, tregulv, gardiner og ventilasjon. Mange år med røyking innendørs kan derfor gi en lukt som ikke går bort med vanlig rengjøring. Det gjør ikke lukten til en mangel av seg selv. Loven spør om boligen er slik du hadde grunn til å vente, og om selgeren har gitt deg riktige opplysninger.

Etter avhendingslova § 3-2 har en bolig en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. En kjøper kan ikke vente at en brukt bolig er i perfekt stand. Kjenner du lukten tydelig på visning, er den en del av den synlige tilstanden du kjøper.

Røyklukt i bolig: hva selgeren må opplyse

Selgerens opplysningsplikt følger av § 3-7. Boligen har en mangel hvis du ikke fikk en opplysning som selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. At det er røykt i boligen i mange år, er et konkret forhold. Har selgeren skjult lukten, for eksempel ved å male over og lufte rett før visning, kan det vurderes som tilbakeholdt informasjon. Da er det selgerens handlinger som er poenget, ikke røykingen.

Har selgeren skrevet i annonsen eller egenerklæringen at boligen er «røykfri», og det ikke stemmer, er det en uriktig opplysning etter § 3-8. Opplysningen må ha virket inn på avtalen. Vage ord som «sjarmerende» eller «god atmosfære» er sjelden nok. Den vanligste situasjonen er at selgeren ikke har sagt noe, og da blir spørsmålet om du hadde grunn til å regne med å få vite om røykingen. Det er ikke sikkert. Er lukten vond nok til å påvirke bruken av boligen, taler det for at du hadde grunn til å få vite det.

Slik gikk det for Elias

Elias kjøpte en treroms i 2025. På visningen var det åpne vinduer, ferske blomster og duftlys. Salgsoppgaven nevnte ikke at det var røykt i leiligheten. Etter overtakelsen, da han fikk ut gardiner og tepper og skrudde på ventilasjonen, kjente han en kraftig røyklukt. Gulvet var nylig slipt og lakkert, veggene malt.

Elias spurte selgeren om det var røykt i boligen, og fikk svaret at det hadde vært gjort «til og fra». Han innhentet en vurdering fra et firma som driver lukt- og skadesanering. De vurderte at lukt satt i veggene bak ny maling og i ventilasjonskanalen, og at kostnaden ville bli betydelig. Selgeren mente at kjøperen burde ha merket lukten og viste til at den var synlig for alle. Elias viste at han hadde vært på to visninger uten å kjenne noe, og at det var lagt duftlys og luftet. Kravet førte til at de ble enige om et prisavslag tilsvarende det firmaet hadde anslått for å fjerne lukten fra ventilasjonskanalen og veggene.

Hva du burde ha oppdaget selv

Etter § 3-10 kan du ikke klage på forhold du kjente eller burde ha kjent til da du kjøpte. Har du undersøkt boligen, kan du heller ikke klage på det du burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Kravene til deg er en vanlig, aktsom besiktigelse. Du trenger ikke gjøre omfattende undersøkelser eller hente inn fagfolk. Høyesterett har i HR-2025-1749-A sagt at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen.

Praktisk betyr det at du bør være oppmerksom på lukt på visning, be om å få åpne skap og døren til bod, og gå tilbake om du er usikker. Kjenner du røyklukt og likevel kjøper, mister du normalt kravet. Er lukten skjult, er det annerledes, særlig hvis selgeren har gjort tiltak for å skjule den. Hvor skjult den var, og hva selgeren visste, får du bevise. Selgeren kan derimot ikke gjemme seg bak at du burde ha undersøkt mer hvis han har vært uærlig.

Krav, kostnader og dokumentasjon

Er lukten en mangel, kan du kreve prisavslag. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å få rettet mangelen. Ved sanering og maling kan standardheving få betydning for hva du får, siden boligen kan bli bedre enn den var. Selgeren har rett til å tilby retting, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke kreve at han retter. Du regner med en egenandel på 10 000 kroner for alle mangler samlet.

Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du kjente lukten. Beskriv hva du har merket og når. Få en vurdering fra en fagperson, og ta bilder av gjennomført arbeid. Ikke gjør inngrep i veggene før du har varslet, slik at selgeren får sjansen til å rette.

Ligner situasjonen på andre forhold ved boligens historie, kan du lese dødsfall i boligen: har selger opplysningsplikt, det har vært brann i huset og tidligere vannskade og forsikringsoppgjør ble ikke nevnt. Oversikten finner du i boligens historie: det selger burde ha fortalt deg.

Kort oppsummert

• Røyklukt i bolig er bare en mangel hvis den går utover det du kunne forvente eller selgeren ga uriktige eller tilbakeholdte opplysninger.
• Kjente du lukten på visning, kan du normalt ikke klage etterpå.
• Skjult lukt, for eksempel etter ny maling og lufting rett før visning, gir deg et sterkere krav.
• Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å fjerne lukten, og standardheving kan trekke fra.
• Varsle selgeren innen rimelig tid og få lukten vurdert av en fagperson.