Selger fikk erstatning for skaden, men solgte uten å fikse

Erstatning som ikke ble brukt til å fikse skaden

Når selgeren har fått erstatning, enten fra forsikringen eller fra noen som forårsaket skaden, er pengene et oppgjør mellom ham og den som betalte. Din situasjon avhenger ikke av hva pengene ble brukt til. Det som teller, er om boligen ved overtakelsen var i samsvar med avtalen og det du kunne forvente. Selgeren kan altså ikke svare at «jeg har jo ikke tjent på det» eller at erstatningen var liten.

Men utbetalingen viser noe viktig: at selgeren visste om skaden. Etter § 3-7 må han opplyse om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. Du må derfor kunne vise at skaden fortsatt var der, og at den var noe du ville tatt hensyn til i prisen.

Bevis skaden og at erstatningen ble utbetalt

Du må selv gjøre det sannsynlig at det er en mangel, og det er her de fleste sakene avgjøres. Det du kan bruke:

• bilder og en fagpersons vurdering av skaden og årsaken
• dokumenter som viser hvem som gjorde tidligere arbeid
• vitner som naboer, som kan fortelle om hendelsen og hva som ble gjort etterpå
• svar fra selgeren og megleren, gjerne skriftlige

Naboer kan være viktige vitner, fordi de ofte har fulgt med på hva som skjedde. Se Naboene visste om skaden – kan de vitne?. Er en brann- eller storskade rehabilitert uten papirer, står dokumentasjonen svakt, og det er tatt opp i Rehabilitering etter brann uten dokumentasjon. Selgeren har ikke plikt til å gi deg forsikringspapirene, så det du får, får du gjennom spørsmål og dokumentene som allerede ligger i saken.

Slik gikk det for Tomasz

Tomasz kjøpte et hus etter en visning der taket virket i orden. Ni måneder senere begynte det å dryppe. Taktekkeren fant at forrige eier hadde fått utbetalt erstatning etter en stormskade, men at bare halve taket var lagt om. Resten var midlertidig sikret.

Tomasz skrev til selgeren, la ved taktekkerens vurdering og bilder, og spurte om skaden var kjent. Selgeren svarte først at erstatningen var oppgjort med forsikringen og at det ikke angikk kjøperen. Tomasz viste til at boligen ikke svarte til det han kunne forvente, og at selgeren visste om skaden. Selgeren bestred fremdeles, men da Tomasz la fram kostnadsoverslaget, tilbød selgeren til slutt å betale prisavslag for taktekkingen. Tomasz godtok, og saken ble avsluttet uten rettssak.

Når selgeren har opptrådt uærlig

Vanligvis må du si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden, og reklamasjonen må komme innen fem år etter overtakelsen. Har selgeren vært grovt uaktsom, uærlig eller ikke handlet i god tro, kan han ikke bruke det mot deg at du reklamerte for sent. Det samme gjelder fristen for å heve. Selgeren kan heller ikke vise til at du burde ha oppdaget skaden ved undersøkelser før kjøpet, hvis han var uærlig. Beviskravet er likevel ditt, og at selgeren fikk erstatning og lot være å fikse, er ofte det som gjør at en påstand om uærlighet blir tatt på alvor.

Prisavslag og erstatning

Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette skaden, med mindre noe annet blir bevist. Ta derfor med et skriftlig kostnadsoverslag fra en fagperson. Vil du ha erstatning i tillegg, svarer selgeren for direkte tap selv uten skyld, med mindre han viser at årsaken lå utenfor hans kontroll. Har selgeren skyld, kan du også kreve erstatning for indirekte tap. At selgeren visste om skaden og hadde fått penger til å rette den, taler for at han hadde skyld. Du kan også holde tilbake en del av kjøpesummen hvis du oppdager skaden før oppgjøret.

Håndverkere og tidligere ledd

Er noe av skaden delvis fikset av en håndverker, kan du rette kravet mot tidligere ledd. Etter § 4-16 kan du gjøre mangelskravet gjeldende mot en tidligere avtalepart, for eksempel en håndverker, i samme grad som selgeren kunne. Du må melde kravet innen reklamasjonsfristen mot selgeren og senest innen fristen mellom selgeren og den tidligere parten. Ifølge håndverkertjenesteloven kan en forbruker reklamere på arbeid på fast eiendom innen en egen frist etter at oppdraget ble avsluttet. Om det gjelder også i en konkret sak, er en vurdering, og fristene er strenge.

Selgeren har rett til å tilby retting. De generelle reglene står i Boligens historie: det selger burde ha fortalt deg. Andre hendelser i boligens fortid er tatt opp i Det har vært brann i huset – må selger si det?.

Kort oppsummert

• Har selgeren fått erstatning for skaden og ikke fikset den, er utbetalingen ikke et forsvar. Kravet ditt bygger på tilstanden ved overtakelsen.
• Utbetalingen viser at selgeren visste om skaden, og det styrker opplysningskravet.
• Samle bilder, fagvurderinger og vitner, fordi du må bevise at skaden var der.
• Var selgeren uærlig, kan han ikke bruke fristene mot deg. Krav mot en håndverker har egne frister.