Naboene visste om skaden – kan de vitne?
Naboene kan vitne i en boligsak, og en forklaring fra dem kan vise at selgeren kjente til skaden før salget. Det som teller, er hva naboen selv har sett, hørt eller snakket med selgeren om, og når det skjedde. Du som kjøper må sannsynliggjøre at selgeren visste om forholdet og at du hadde grunn til å regne med å få vite om det. Rykter og synsing fra nabolaget gir deg lite.
Hva kan naboene vitne om?
En nabo er ofte den som har fulgt med på huset lenger enn noen andre. Naboen kan ha sett håndverkere komme og gå, sett en slange ligge ut av kjelleren eller hørt selgeren snakke om lekkasjen over gjerdet. Slike observasjoner er konkrete, og det er dem retten er interessert i.
Vitnet kan forklare seg om tre ting:
- Skaden selv: at det var vann i kjelleren, sprekker i grunnmuren eller en sopplukt som naboen la merke til.
- Selgerens reaksjon: at selgeren fikk vite om skaden, prøvde å reparere den selv eller ba noen om å se på den.
- Tidspunktet: at dette skjedde før du kjøpte, og gjerne hvor lenge før.
Det siste punktet er ofte det som avgjør. En skade som naboen kan datere til lenge før salget, gjør det vanskeligere for selgeren å si at han ikke kjente til den.
Hvorfor selgerens kunnskap er det avgjørende
Loven sier at eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt (avhendingslova § 3-7). Naboens forklaring er et bevis på det første leddet: at selgeren visste.
Høyesterett har slått fast at opplysningsplikten gjelder kjensgjerninger, altså konkrete forhold. Rene hypoteser, usikre antakelser og mistanker er ikke omfattet (HR-2022-1322-A). En nabo som sier «jeg tror det var fuktig der» er dermed en svakere kilde enn en nabo som sier «jeg hjalp selgeren å pumpe ut vann fra kjelleren våren før salget».
Husk også at det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at huset var i orden. Da er hver konkret opplysning fra en nabo verdt å ha.
Slik sikrer du forklaringen fra naboene
Vitner glemmer, flytter og skifter mening. Har du først oppdaget skaden, er det lurt å sikre det naboene vet mens det ennå er ferskt.
- Skriv ned hva de sier. Ta notater med dato, og be naboen lese gjennom og bekrefte at det stemmer.
- Spør om konkrete hendelser. «Når så du håndverkerne?» gir mer enn «visste selgeren om noe?».
- Be om bilder og meldinger. Har naboen bilder fra skaden eller en melding der selgeren nevner den, er det bevis som ikke kan misforstås.
- Ikke legg ord i munnen på dem. En forklaring som ser innøvd ut, veier mindre enn en som er kort og ærlig.
En skriftlig erklæring fra naboen er nyttig når du skriver til selgeren, men i en rettssak må naboen normalt komme og forklare seg selv. Regn derfor ikke med at et papir alene er nok.
Slik gikk det for Oliver
Oliver kjøpte en enebolig og oppdaget tre uker etter overtakelsen at kjellergulvet var fuktig langs den ene veggen. Salgsoppgaven nevnte ingenting om fukt, og selgeren hadde svart «ingen kjente feil» i egenerklæringen.
Naboen på andre siden av gjerdet kom bort mens Oliver sto og målte. Hun fortalte at selgeren to somre tidligere hadde leid inn en gravemaskin og gravd langs grunnmuren, og at han hadde klaget over «vann som presset inn». Naboen husket også at selgeren hadde slått av en tørkemaskin i kjelleren rett før visningen.
Oliver skrev ned forklaringen, fikk henne til å signere og la den ved kravet han sendte selgeren. Selgeren svarte først at dette var «nabopreik». Da Oliver pekte på at graving, dato og ordlyd fra selgeren var konkrete forhold naboen hadde vært med på selv, trakk selgeren tilbake påstanden om at han ikke kjente til fuktproblemet. Partene ble enige om et prisavslag som dekket utbedringen, minus egenandelen.
Når forklaringen fra naboen ikke er nok
Et vitne løser ikke hele saken. Det er flere grunner til at naboens forklaring kan falle igjennom.
Naboen vet for lite. Har hun bare sett at selgeren var lei seg over huset, sier det ingenting om skaden. Forklaringen må knyttes til det som du krever erstatning for.
Du kjente til forholdet selv. Du kan ikke kreve noe for det du kjente eller måtte kjenne til da du kjøpte. Det som går tydelig fram av salgsdokumentene, regnes som kjent (§ 3-10). Opplysningsplikten til selgeren består likevel, slik at vitnet fortsatt kan ha verdi.
Forholdet har liten betydning. Rene ubehageligheter eller nabokrangler er ikke nok. Forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning på eiendommen du kjøpte.
Naboen har en egen interesse. Er naboen uvenner med selgeren, vil motparten peke på det. Ta det på alvor og støtt deg også på bilder, kvitteringer og dokumenter.
Du må dessuten si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Hva som gjelder for reklamasjon og frister ellers, står i pilaren om det selger burde ha fortalt deg om boligens historie.
Bevis fra naboer og andre kilder sammen
Best står du når naboen bekrefter det andre dokumenterer. Har skaden vært meldt til et forsikringsselskap, kan skadeoppgjøret i seg selv vise at selgeren kjente til forholdet. Ble skaden meldt like før salget, er det en tydelig sammenheng med saker der skaden ble meldt rett før salget. Og har megleren fått vite om feilen, kan det være et eget tema, som du finner i saken om megler som visste om feilen.
Hvordan vitnebevis brukes i praksis, er beskrevet nærmere i artikkelen om vitnebevis i boligsaker. Der ser du hva en forklaring må inneholde for å bli tatt til følge.
Kort oppsummert
- Naboene kan vitne om det de selv har sett og hørt, og forklaringen kan vise at selgeren kjente til skaden.
- Som kjøper må du sannsynliggjøre mangelen, så konkrete opplysninger fra en nabo veier tungt.
- Et naboer-vitne er sterkest når det gjelder faktiske hendelser med dato, ikke rykter eller mistanke.
- Skriv ned hva naboene sier tidlig, og støtt forklaringen med bilder, kvitteringer og dokumenter.
- Naboen kan ikke hjelpe deg hvis du selv kjente til skaden, eller hvis forholdet mangler betydning for boligen.