§ 11-4. Szczególne zasady, gdy tymczasowo wynajmujesz własny lokal mieszkalny
Jeśli wynajmujesz własny lokal mieszkalny (bolig) na czas tymczasowej nieobecności — na przykład z powodu pracy, nauki lub dłuższego pobytu za granicą — obowiązują uproszczone zasady. Najemca (leier) ma wtedy ograniczone prawa, ale musi zostać o tym poinformowany na piśmie.
Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська
Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)
Przepisy niniejszego paragrafu dotyczą wynajmu lokalu mieszkalnego, z którego wynajmujący (utleier) sam korzystał jako z własnego lokalu mieszkalnego i który jest wynajmowany na czas tymczasowej nieobecności trwającej do pięciu lat. Przepisy mają zastosowanie tylko wtedy, gdy najemca został poinformowany na piśmie, że umowa dotyczy lokalu mieszkalnego, o którym tu mowa, oraz że daje to najemcy mniej praw niż przy najmie innego lokalu mieszkalnego.
Przepis § 7-3 o podnajmie (framleie) części lokalu mieszkalnego oraz § 7-4 o podnajmie w przypadku tymczasowej nieobecności nie mają zastosowania.
Spośród przepisów rozdziału 9 zastosowanie ma tylko § 9-10 dotyczący śmierci najemcy. Jeśli umowa najmu (leieavtale) nie została zawarta na czas określony, najemca ma przed wyprowadzką (fraflytting) zawsze prawo do uprzedzenia z terminem, o którym mowa w § 9-6.
Jeśli wynajmujący nie wypowiedział umowy najmu ani nie wezwał najemcy do wyprowadzki, zanim jego nieobecność trwała pięć lat, do umowy najmu stosuje się w pełni przepisy ustawy.
Co to oznacza?
Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem mieszkania, w którym mieszkasz, ale wyjeżdżasz na dwa lata do pracy w Singapurze. Chcesz je wynająć na czas nieobecności i odzyskać lokal po powrocie. To rozsądne — a ustawa daje ci do tego prostą drogę.
Co jest szczególnego w takich umowach?
Jako wynajmujący w tej sytuacji nie podlegasz zwykłym, surowym zasadom ochrony przed wypowiedzeniem z rozdziału 9. Możesz wypowiedzieć umowę najemcy i odzyskać lokal — bez konieczności powoływania się na jedną z czterech dozwolonych przyczyn z § 9-5.
Oznacza to, że najemca, którego przyjmujesz, ma znacznie słabszą ochronę niż zwykły najemca. Umowę z nim można wypowiedzieć bez podania przyczyny, ze zwykłym uprzedzeniem zgodnie z § 9-6.
Ale — pisemna informacja jest bezwzględnym wymogiem. Musisz poinformować najemcę na piśmie, najpóźniej przy zawarciu umowy, że lokal jest twoim własnym i że daje to najemcy ograniczone prawa. Jeśli tego nie zrobisz, obowiązuje zwykła ustawa o najmie lokali.
Limit pięciu lat. Jeśli przebywasz poza domem dłużej niż pięć lat i nie wypowiesz umowy ani nie wezwiesz najemcy do wyprowadzki, szczególne zasady przestają obowiązywać. Od tego momentu w pełni stosuje się zwykłą ustawę o najmie lokali.
Przykłady
Lars jest właścicielem mieszkania i wyjeżdża na dwa lata na studia do Trondheim. Wynajmuje je i informuje najemcę na piśmie, że jest to jego własny lokal mieszkalny i że najemca ma ograniczone prawa. Po dwóch latach Lars wraca i daje najemcy trzy miesiące na wyprowadzkę — bez podania przyczyny. To jest zgodne z prawem.
Ingrid wynajmuje swoje mieszkanie, nie informując najemcy, że jest to jej własny lokal mieszkalny. Po dwóch latach chce odzyskać lokal. Najemca powołuje się na zwykłą ustawę o najmie lokali — i ma rację. Ingrid zapomniała o obowiązku pisemnej informacji, a najemca ma pełną ochronę przed wypowiedzeniem.
Częste błędy
- Wynajem bez pisemnej informacji o szczególnych zasadach. Wtedy obowiązują zwykłe zasady — i tracisz prostą drogę wyjścia.
- Nieobecność dłuższa niż pięć lat bez wypowiedzenia umowy. Wtedy obowiązują zwykłe zasady i nie możesz po prostu poprosić najemcy o wyprowadzkę.
Co powinieneś zrobić?
Jeśli zamierzasz tymczasowo wynająć własny lokal mieszkalny: użyj standardowego wzoru umowy najmu (standardkontrakt), który jasno informuje, że jest to twój własny lokal, że najemca ma ograniczone prawa i że podstawą jest § 11-4. Wpisz konkretną datę zakończenia, jeśli wiesz, kiedy wrócisz. I pamiętaj, aby wypowiedzieć umowę lub wezwać do wyprowadzki, zanim upłynie pięć lat.